● マンションが売れないときは所有権を放棄できるのだろうか？
● 売れないマンションを所有し続けているとどうなる？
● マンションを相続したけど管理費がかかるので手放したい
マンションを相続したけれど、売れないため所有権を放棄したいと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
じつは、マンションは所有権を簡単に放棄できない仕組みになっています。
ここでは、マンションの所有権の仕組みや、そのまま所有していた場合に起こるリスクを含め、マンションが売れない理由や処分方法までを、合わせて解説します。
マンションが売れない場合の対応に、お役立てください。
この記事でわかること
● 売れないマンションを所有し続けて起こるリスク
● 売れないマンションを処分する方法
マンションの所有権とは？
マンションの所有権は、大きく2つに分かれて構成されています。
通常の戸建て住宅とは異なり、マンションの場合、土地は各部屋の所有者全員で共有されています。
区分所有権では、専有部分である住居の内部である部屋に居住したり、リフォームしたりする権利を持ちます。
マンションを放棄するには区分所有権と敷地利用権を手放す必要がありますが、その手続きは第三者への譲渡や売却などによる、所有権移転によってのみ可能です。
必要ないからと、物理的にマンションを放置しても、法的には所有権が残ったままになっているため、ご留意ください。
売れないマンションの所有権は簡単に放棄できる？
マンションは、所有者が正式な手続きを経て手放したり、別の団体や個人に所有権が移転したりしない限り、所有者は管理義務を負います。
どのようなケースであれば、所有権を放棄できるのでしょうか？
相続する前なら放棄できる
正式に相続する前であれば、放棄できます。
相続を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てをおこなえば、相続放棄の手続きが可能です。
ただし、期間が経過するとマンションを相続し、売却や管理に関わる義務が生じるため、早めに手続きをおこないましょう。
相続土地国庫帰属法でもマンションは対象外となっている
現在の日本の法律では、売れないマンションの放棄は認められていません。
そのため、売却や譲渡などの手続きをおこなって所有権を移転しない限り、所有者はマンションを管理する義務があります。
なお、相続した土地が不要な場合は国が引き取る「相続土地国庫帰属法」が、2023年4月27日に施行されました。
ただし、国が引き取りを認める土地には条件があり、マンションはその対象外となります。
売れないマンションを所有し続けた際におこる4つのリスク
相談した場合に限らず、活用できていないマンションを所有し続ける場合、リスクが発生します。
どのようなリスクが発生するのか、見ていきましょう。
固定資産税や修繕積立金などの維持管理費がかかる
マンションの所有者は、居住状況に関わらず、自主管理物件を除き管理費や修繕積立金などの支払いが必要です。
所有するマンションによって、管理費や修繕積立金が異なりますが、毎月数万円必要な場合もあります。
また、マンションを所有しているだけでも、固定資産税や都市計画税などを、毎年支払わなければなりません。
固定資産税は原則として「固定資産税評価額の1.4％」で算出され、都市計画税は「固定資産税評価額の0.3％」で算出されます。
固定資産税評価額が4,000万円のマンションを所有している場合、固定資産税は「4,000万円×1.4％＝56万円」となります。
固定資産税の金額は、一般的に築年数が経過するにつれて低くなる傾向がありますが、築50年以上が経過しても、税金は0円にはならないため、ご留意ください。
老朽化が進めば資産価値が下がる
一般的に、マンションなどの不動産は、建築年数が新しいほど資産価値が高いと見なされます。
老朽化が進めば広範囲のリフォームが必要となり、マンションの売却が、より難しくなるでしょう。
しかし、リフォームをおこなっても、その費用を売却時に必ずしも回収できるとは限りません。
また、中古マンションを購入する際には、あとにかかるコストへの不安を感じる購入希望者が多いため、築年数が経過するにつれて売却が難しくなる傾向があります。
さらに、マンションが売れないまま所有し続けていても、老朽化が進めば査定金額も下がる可能性が高いです。
利用していないマンションを所有している場合は、早めに手放しましょう。
相続トラブルになる可能性もある
マンションが売れずに空き家となり、所有者が亡くなった場合、子どもなどの相続人が引き継がなければなりません。
マンション自体だけでなく、修繕積立金などの維持管理費や、固定資産税の支払い義務なども合わせて相続されます。
相続人が複数いる場合、誰が処分や管理を担当するかという問題が起こる可能性も高いです。
マンションが売れず、かつ収益を上げるのが難しい場合、相続人がそのマンションを引き継いでも、損失を負う可能性もあります。
相続トラブルを防ぐためにも、売れないマンションは、早めに手放す方法を検討しましょう。
管理組合や他の住民などからクレームを受ける可能性がある
管理がされず、誰も住まない状態が続くマンションでは、管理組合や他の住民からクレームを受ける可能性があります。
放置している間に虫が発生し、他の部屋に被害が及んだり、ベランダに住み着いた鳩が、周囲の部屋のベランダや窓などに糞をまき散らしたりするケースもあります。
そのような事態が発生した場合、マンションの所有者は、管理組合や他の住人から損害賠償金や補償金を要求されるでしょう。
マンションが売れない4つの理由
マンションが売れない理由はさまざまであるため、売れない原因を特定していきましょう。
築年数が古く状態が悪い
マンションが売れない原因の1つは、築年数の古さです。
一般的に、築25年を超えると売却が難しくなります。
築20年程度までは売却に適したタイミングとされますが、それ以降は修繕費などが必要になるため、買い手が見つかりにくくなる可能性が高まります。
立地状況が悪い
立地状況は住みやすさに大きく関わるため、立地が良くない場合は買い手が見つかりにくいでしょう。
駅まで徒歩で10分以上かかる、市街地まで車で15分以上かかる、などの立地では買い手が見つかりにくい傾向にあります。
また、スーパーやコンビニ、公園や病院が遠い、街灯や飲食店が少ないなど、周辺環境が不便な場合も、売却が難しい傾向にあります。
告知事項（瑕疵）がある
物件に瑕疵がある場合、瑕疵の種類や深刻さによっては、値下げなどをしても売却が難しい傾向にあります。
瑕疵とは、物件に備わるべき機能や性能、要件が欠如していたり、きずや欠点、欠陥などがあったりする状態を指します。
不動産取引では、物件に関する瑕疵の内容について告知しなければなりません。
告知義務とは、簡潔に言えば、買主の購入意思に関わるであろう内容を知っている場合には、それを契約前に伝えなければならない義務です。
なお、不動産の売買では、告知義務には時効がないため、ご留意ください。
売出し金額
マンションの売出し価格が周辺の相場価格より高い場合、売れにくいでしょう。
マンションを高値で売却できれば望ましいですが、購入検討者にとって価格は重要な判断材料です。
売出し価格が高すぎると、早期売却の可能性が低下します。
類似の条件を持つマンションの売出し価格や、導入されている設備などをリサーチして、適切な価格設定をおこないましょう。
売れないマンションの4つの処分方法
マンションが売れない場合でも、法的に所有権の放棄は認められていないため、手放したい場合は処分しなければなりません。
4つの処分方法をご紹介しますので、ご自身の状況に合わせて検討しましょう。
個人に贈与する
マンションを個人に贈与する方法があります。
ただし、贈与された人はマンションの価値に応じた贈与税や不動産取得税、登記の際の登録免許税などを支払わなければなりません。
事前に見積もりを取り、了解を得ておきましょう。
贈与税が高額になる場合は、金額を受け取ってから売却する方法も考慮できますが、売却した側にも所得税などの税金の支払い義務が生じる可能性があります。
また、相場よりも大幅に低い価格で売却すると、みなし贈与と見なされ、受け取った側に贈与税の支払い義務が課される可能性もあるため、ご留意ください。
自治体に寄付をする
マンションを自治体に寄付すれば、管理費や固定資産税などの支払い義務が免除されます。
ただし、すべての自治体が物件を受け入れられるわけではありません。
不動産を寄付として受け取ると、自治体は管理費などの支出負担が必要となります。
そのため、予算に余裕がない場合や不動産の寄付希望者が多い自治体などは、受け入れが難しい場合があります。
自治体への寄付を検討している場合は、事前に問い合わせておきましょう。
法人に無償譲渡する
所有するマンションを欲しい法人を見つけ、無償で譲渡する方法もあります。
無償譲渡では、譲受人の費用や税金の支払いはあっても、譲渡人の費用や税金の支払いは、通常ありません。
しかし、無償であっても、一定の対価を受け取ったとみなされた場合、譲渡した方にも所得税が課せられる可能性があります。
さらに、譲り受けた法人は、不動産取得税や登記時の登録免許税、固定資産税や都市計画税の納付も必要になる場合があります。
買取を依頼する
仲介は売買契約までのサポートがおもな業務ですが、買取は業者が買い主となり、直接マンションを買い取ってくれます。
仲介は売買契約までのプロセスに平均3〜6ヶ月、場合によっては1年以上かかります。
しかし、買取の場合は平均1週間〜1ヶ月程度で取引が成立し、物件によっては数日で売却が可能です。
売れないマンションを早急に手放したい方は、買取を検討してはいかがでしょうか。
まとめ
現在の日本の法律では、売れないマンションの放棄は認められておらず、売却や譲渡などの手続きをおこなって所有権を移転しない限り、所有者はマンションを管理する義務があります。
マンションを所有しているだけで、固定資産税や維持管理費が必要であるため、売れないマンションを早急に手放したい方は、買取を検討しましょう。
