マンション売却の注意点とは？初めての売却でも損をしないコツを解説｜大阪市で長屋・連棟戸建て等の不動産買取

● 初めてのマンション売却だから不安
● マンション売却時の注意点が知りたい
● マンションを売却するときに損をしたくない

ここではマンションの売却を検討している方へ向けて、マンションを売却するときの基本的な流れや注意点、損をしないためのコツを解説いたします。

この記事でわかること

● マンションを売却するときの流れ
● マンション売却を進める際の注意点
● マンションを売却したときに利用できる特例

マンション売却の基本的な流れ

マンションを売却する際は、以下の流れで進みます。

● 売却準備
● マンション査定
● 必要書類の提出
● 不動産会社との媒介契約
● 不動産会社による売却活動
● 買主と売主の売買契約
● 物件の引き渡し
● 節税や還付金を受けるための確定申告

事前にマンション売却の流れや注意点を知っておくと、初めてのマンション売却でも失敗を防げるでしょう。

マンション売却の準備から媒介契約締結まで

まず、マンションの売却相場を調べる必要があるので、所有しているマンションの築年数や状態を参考に、周辺のマンション価格を調べましょう。
売りたいマンションの最寄りの駅や、部屋の間取りなども合わせて調べると、所有するマンションの売却相場がわかります。

売却を決めたら必要書類を集め、同時に不動産会社へ査定の依頼をしましょう。
不動産会社にはそれぞれ異なる特徴があり、マンション売却を得意とする不動産会社や、一戸建て売却を得意とする不動産会社などがあります。
マンションの売却を考えている場合、マンション売却の経験が豊富な不動産会社と契約するのが重要なので、過去の取引実績を不動産会社のホームページなどで確認しましょう。
さらに、マンションを売るときは売り出し価格が重要です。
適切な売り出し価格を設定するために、複数の不動産会社に査定依頼をして、各社の査定額を比較しましょう。
査定後に仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結して不動産会社による売却活動が開始します。

マンション売却活動から確定申告まで

マンション売却活動は、おもに不動産会社が主導となって進めます。
売主が売却活動をする必要はありませんが、売却活動時に内覧希望者がいた場合に備えて室内の清掃などしておくと、内覧者に良い印象を与えられるでしょう。

買主が決まった際は、売買契約の締結を売主と買主、そして仲介している不動産会社の3者でおこないます。
契約書に署名後、買主から手付金を受け取り、売主が不動産会社に仲介手数料を支払う流れで契約がおこなわれます。
売買契約を締結したあとに契約がキャンセルになってしまうと違約金が発生するので、売買契約をするときは、買主と売主双方が契約内容をしっかりと確認しましょう。

売買契約を締結したあとは、物件を引き渡す準備をします。
引き渡すまでの日数は約1か月しかかからないため、余裕を持って引き渡しの準備を進めるのが重要です。

そして、物件を引き渡す当日に残りの代金が支払われます。
マンションを売却して得た利益には、所得税と住民税がかかるため、確定申告をしなければなりません。
売却で利益が出たのに確定申告をおこなわないと、無申告税などの税金が余計にかかってしまうので、注意が必要です。

マンション売却時の注意点

マンション売却をするときの注意点を知っておくと、事前にトラブルを防げるでしょう。
マンションを売るときの注意点はマンションを売却する前、売却活動中、売却をした後に分けられます。
それぞれの段階での注意点を知って、マンション売却のポイントを押さえておきましょう。

マンション売却前の注意点

マンションを売り出すときは、4月の新生活に向けてマンションの購入を考える方が増える、2〜3月を狙いましょう。
マンションの売買契約が成立するまでに約3か月〜半年かかるため、2〜3月に合わせてマンションを売るためには、10〜12月までに売却の準備を進める必要があります。

また、売り出したマンションが1年以上売れ残ってしまわないためにも、売却期間を設定するのが重要です。
売れ残りを防ぎたいなら、不動産会社が買い取りをおこなっているかどうか、媒介契約締結前に確認しましょう。
さらに、物件を売る機会を逃さないために、最低売却価格を決めておきます。
なるべく高く物件を売りたいと考えるのは当然ですが、売却価格にこだわりすぎると、売却の機会を逃してしまいます。
あらかじめ買主の値引き交渉を見越して、高めに価格設定をしてしまうと、買い手がつかない可能性も考えられるため、価格の設定には注意が必要です。

また、マンション売却を検討している方のなかには、売却前にリフォームをおこなって、成約価格を高くしようと考えている方もいるでしょう。

しかし、物件の成約価格よりリフォーム金額のほうが大きくなる可能性もあるため、リフォームは慎重に検討しなければなりません。
マンション売却前にリフォームをしたい場合は、不動産会社と相談してからリフォームを実施しましょう。

マンション売却活動中の注意点

不動産会社との契約後、売却する活動が始まったら、不動産会社と積極的に連絡を取りましょう。
買主からの問い合わせを確認したり、周辺マンションの売却状況を確認したりなど、担当者とこまめに連絡を取ります。

また、購入を検討する方が部屋を内覧するときのために、きれいな部屋づくりや人数分のスリッパの用意、内覧者への丁寧な対応なども必要になります。
物件を内覧したときの買主への対応は成約率に影響するので、内覧者に良い印象を与えられるように内覧前から準備しておきましょう。
さらに、買主が見つかったとしても必ず物件が売れるとは限らず、買主が住宅ローンの審査に通らない可能性も考えられます。
くわえて、マンションを売却するときは、契約不適合責任に注意してください。

契約不適合責任とは、売却したマンションが契約内容と合致しない品質だった場合、売主が修繕や賠償をしなければならないものです。
契約不適合責任となった場合、買主から契約解除される可能性もあるため、物件の状態は十分に確認しておきましょう。

マンション売却後の注意点

売買契約後は、物件を買主に引き渡せるように準備をしますが、期限当日に物件を引き渡せなければ買主とのトラブルにつながります。
引っ越し会社が素早く見つからない可能性もあるため、売主は早期に引っ越しの見積もりをとり、荷造りをして引き渡しの期限に間に合わせましょう。
マンションの引き渡し後は、マンションの管理組合に組合員の資格がなくなった旨を報告しなければなりません。
管理組合への連絡を忘れると、マンション売却後も管理費や修繕積立金などが引き落とされてしまうため、引き渡し前に忘れずに報告します。
もし、管理費や修繕積立金の滞納がある場合、売主の負担となるので、滞納がある場合はすべて精算しておきましょう。

また、マンションを売却しても売却金額が丸々手元に残るわけではなく、売却にかかる費用や税金を引いた金額が、手元に残る金額となります。
マンション売却前に、いくらで物件が売れそうか、不動産会社へ支払う仲介手数料の費用はいくらかかるのかを計算しておきましょう。
さらに、マンションを売却したときは、確定申告をしなければなりません。
マンション売却の利益は所得税に関係しているので、申告漏れがないように注意しましょう。

マンションを売却するときに損をしないコツとは？

マンションを売却したときに発生した所得には税金がかかりますが、特例を利用すると税金の支払い額を抑えられます。
特例を利用するには一定の条件を満たす必要がありますが、売却をして利益が出た場合だけでなく、売却をして損失が出た場合でも特例が利用できます。
特例を利用する条件とともに、マンション売却をして利益が出た場合と、損失が出た場合に分けて解説するので参考にしてください。

マンション売却をして利益が出た場合の特例

マンション売却をして利益が出た場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例を適用できます。
3,000万円特別控除の特例は、物件を取得した費用から、譲渡した費用を差し引いた価格の3,000万円までが非課税となる特例です。

しかし、物件を買い替えの際に売却物件に3,000万円特別控除の特例を利用すると、購入する物件に住宅ローン控除が使えなくなるため注意が必要です。

ただし、新しい物件に入居した年とその前後2年以内に、3,000万円特別控除の特例を利用していなければ、住宅ローン控除を利用できます。
買い替えの物件に、住宅ローン控除を利用したい場合は、3,000万円控除の特例要件を確認してから利用しましょう。

マンション売却をして損失が出た場合の特例

マンション売却をして損失が出た場合、譲渡損失の買い替え特例を利用できます。
譲渡損失の買い替え特例は、マンション売却の損失を他の所得から控除して、節税ができる特例です。
譲渡損失の買い替え特例を利用しても、新しい物件を購入するときは住宅ローン控除を利用できます。

ただし、購入する物件に条件があり、物件を譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日の間に取得する、自分が居住するための物件である必要があります。

また、買い替えの物件に対して10年以上の住宅ローンを組むのも条件のひとつで、10年以上の住宅ローンを組んで物件を購入していない場合は、買い替えの特例を利用できません。
所有しているマンションを売却して新しい物件の購入を考えている方は、譲渡損失の買い替え特例と住宅ローン控除を併用して節税できるように、条件をよく確認しましょう。