大阪市城東区の空き家事情と放置リスク

大阪市では、総務省の住宅・土地統計調査を基にした「大阪市空家等対策計画（第2期）」で、住宅総数約182万戸のうち約29万戸が空き家と整理されており、空き家率は16％台と全国平均より高い水準にあります。
さらに、令和5年調査では大阪市全体の空き家数と空き家率はいずれも増加しており、都市部でも空き家問題が進行している状況です。
大阪市城東区についても、令和5年時点で住宅約9万7千戸のうち約1万2千戸が空き家とされ、空き家率は約12％台となっており、5年前と比べて空き家戸数・空き家率ともに上昇しています。
このように、市全体で空き家が増加するなかで、城東区でも相続などをきっかけに使われていない住宅が増えつつあることがうかがえます。

空き家を長年放置すると、建物や設備の老朽化が進み、屋根や外壁の剥落、雨漏りなどの不具合が生じやすくなります。
それに伴い、庭木や雑草の繁茂、ごみの不法投棄、動物のすみかになるといった問題が起こり、景観悪化や衛生面で近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼします。
また、空き家は放火など犯罪のターゲットになりやすく、災害時には倒壊や飛散物による二次被害の発生源となるおそれがあり、防災・防犯の観点からも大きなリスクを抱えています。
このような状態になるほど建物の価値は下がり、結果として売却や不動産買取による資産整理もしにくくなるため、放置期間が長くなるほど所有者の負担は重くなります。

空家法に基づき、著しく管理が行き届かず周辺に悪影響を及ぼすと判断された空き家は、市区町村が「特定空家等」に位置付けることがあります。
特定空家等に該当すると、所有者に対して助言や指導、勧告、命令といった行政手続きが行われ、それでも改善されない場合は行政代執行による解体が実施され、費用が所有者に請求される可能性があります。
また、勧告を受けた特定空家等については、固定資産税の住宅用地特例が解除されるため、土地の固定資産税や都市計画税の負担が数倍に増える場合があります。
相続で取得した空き家であっても、管理や活用を後回しにしていると、このような行政上・税負担上の不利益を被るおそれがあるため、早めに対策を検討することが重要です。

相続した空き家を売却すべきタイミングと判断軸

相続した空き家については、まず所有者名義を整理することが重要です。
不動産の相続登記は、令和6年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。
また、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書を作成し、誰がその空き家を取得するかを明確にしておく必要があります。
このように、名義と権利関係を早めに整理しておくことで、その後の売却や利活用が円滑に進みます。

次に、売却するか賃貸に出すか、当面そのまま保有するかを検討するときには、維持管理にかかる費用と負担を具体的に確認することが大切です。
空き家は、固定資産税や都市計画税といった税金のほか、定期的な点検や修繕、火災保険料などの費用が継続的に発生します。
さらに、遠方に住んでいる場合や高齢で管理が難しい場合には、草木の手入れや雨漏りへの対応など、実際の管理負担も無視できません。
これらの費用と手間を冷静に比較し、長期的に見て無理のない選択肢を選ぶことが大切です。

大阪市では、空き家の増加と老朽化への対策を進めており、城東区を含めた全市的な計画の中で、管理不全の空き家を減らす方針が示されています。
相続した空き家が老朽化していたり、今後も利用予定がなく管理も難しい場合は、早期に売却や利活用を検討した方がよいことが多いです。
また、将来的に空家法上の「特定空家等」と判断されるような状態になると、固定資産税の優遇が受けられなくなるおそれもありますので、放置せず早めに方向性を決めることが重要です。

大阪市城東区で空き家を高く売るための不動産買取活用術

まず、不動産の売却方法には、一般の買主を探す仲介売却と、不動産会社が直接買い取る不動産買取があります。
不動産買取は、市場価格より売却価格が低くなりやすい一方で、老朽化が進んだ一戸建てや長屋、残置物が多い空き家などでも、再生が可能と判断されれば取り扱われることが多いとされています。
また、大阪市の空家等対策計画では、城東区は空き家率が比較的高い区の一つとされており、古い木造住宅や密集した街並みが残る地域では、不動産買取による流通の重要性が指摘されています。
このような背景から、老朽化や管理負担が大きい空き家ほど、不動産買取を選択肢に入れて検討する価値があります。

次に、不動産買取の大きな利点は、売却完了までの早さと手間の少なさです。
不動産会社が直接買主となるため、内覧対応を繰り返したり、長期間にわたって売れ残りを心配したりする必要がありません。
また、空き家の査定では、建物の老朽化の程度、雨漏りや傾きなどの不具合、残置物の量、接道状況、敷地と隣地との境界の明確さといった点が重視されるとされています。
そのため、査定前に把握しておきたい不具合や管理状況を整理し、わかる範囲で修繕履歴や登記内容などを説明できるよう準備しておくことが、適切な評価につながります。

さらに、大阪市城東区は、鉄道や幹線道路へのアクセスが良く、通勤・通学ニーズの高い住宅地として位置付けられています。
一方で、戦後から続く古い長屋や木造住宅も多く、地震や風水害を踏まえた老朽建物の更新や利活用が求められている地域でもあります。
このようなエリア特性を踏まえると、空き家をできるだけ高く売るためには、建物の状態だけでなく、最寄り駅までの距離や周辺の生活利便施設、前面道路の幅員など、土地としての利用価値を整理しておくことが重要です。
あわせて、相続人同士で売却方針を共有し、必要な書類を早めに整えておくことで、買取条件の交渉や引き渡し時期の調整もしやすくなり、総合的な満足度の高い売却につながります。

空き家売却前に押さえておきたい税金と制度の基本

相続した空き家を売却する際には、まず譲渡所得税と住民税の仕組みを理解しておくことが大切です。
売却によって得た金額すべてに税金がかかるのではなく、取得費や諸経費を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
加えて、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる点も重要な確認事項です。
さらに、売却後も翌年の固定資産税の納税通知書が届く場合があるため、精算方法についても事前に把握しておくと安心です。

相続した空き家の売却では、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除）」の活用が検討できます。
適用されれば、一定の要件を満たす範囲で譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができ、税負担を大きく抑えることが可能です。
ただし、相続開始から一定期間内の売却であることや、耐震基準を満たすことなど、細かな条件が定められています。
そのため、制度を利用したい場合は、売却時期やリフォームの要否などを早めに整理しておくことが重要です。

大阪市城東区で相続空き家を売却または不動産買取で手放す場合も、基本的な手続きの流れは共通しています。
まずは相続登記や遺産分割協議を済ませ、所有者を明確にしたうえで、登記事項証明書や固定資産税納税通知書、本人確認書類などの必要書類を揃えます。
次に、不動産会社へ相談し、査定結果を踏まえて売却方法や価格の方針を検討し、売買契約締結後に引渡しと代金決済へと進みます。
このような流れと必要書類を事前に把握しておくことで、空き家を放置せず、スムーズに売却や買取手続きを進めやすくなります。

まとめ

大阪市城東区で相続した空き家を放置すると、老朽化や近隣トラブル、税負担の増加などデメリットが大きくなります。
早めに名義や相続登記を整理し、売却か不動産買取かを検討することで、将来のリスクと管理の負担を抑えられます。
当社では、城東区・生野区の地域特性を熟知したスタッフが、お客様の状況に寄り添って最適な解決策をご提案します。「古い長屋だから…」「荷物が多すぎて片付けられない…」と諦める前に、ぜひ一度お話を聞かせてください。

大阪市城東区の長屋市場と再建築不可の現状

大阪市全体は政令指定都市の中でも空き家率が高い水準にあり、令和5年住宅・土地統計調査では空き家率が16.1％と公表されています。
その中で城東区は、総住宅数97,630戸のうち空き家が12,350戸、空き家率は12.6％と示されており、市全体よりは低いものの一定の空き家ストックを抱えている状況です。
区の空家等対策アクションプランでも、老朽建物や長屋などが生活道路沿いに連続して立地する地域特性が指摘されており、管理不全となる前の早期対応が課題とされています。
このように、城東区では長屋や古い住宅が混在する市街地の中で、空き家化した建物への対策が重要なテーマになっているのです。

大阪市内には、戦前から戦後にかけて形成された木造長屋が多く残っており、狭小な敷地に連棟で建てられた住宅が連なる街並みが各地で見られます。
城東区でも、前面道路の幅員が狭い生活道路沿いや、細分化された宅地が入り組む一帯では、建物が隣接して建ち並ぶ長屋がまとまって存在しているケースが少なくありません。
老朽化が進んだ長屋では、建物の構造や設備が現在の基準と比べて見劣りし、耐震性や防火性の面で課題を抱えやすいとされています。
その結果、空き家となった長屋が次の利用に結び付かず、地域全体としても更新が進みにくい状況が生じやすくなっています。

さらに、建築基準法上の道路に一定以上接していない敷地や、連棟建物の一部のみを切り離すことが難しい形状の敷地では、建替えができない「再建築不可」と判断される事例が生じます。
城東区のように細街路や路地状の通路が多い市街地では、このような再建築不可の長屋や老朽住宅が相続によって承継され、利活用の方向性が定まらないまま放置されることがあります。
相続人が遠方に住んでいる場合や、高齢のため管理が行き届かない場合には、建物の劣化が進み、近隣への落下物や雑草の繁茂、防犯上の不安などを招くおそれもあります。
このような放置リスクが増えると、行政による指導や是正の対象となる可能性も高まり、所有者にとっても負担が大きくなるため、早めに売却や利活用の方針を検討することが重要になります。

再建築不可・連棟長屋でも売却できる仕組み

まず、建築基準法上の「再建築不可」とは、原則として現状の建物を取り壊したあとに新しい建物を建てることができない土地を指します。
代表的な理由は、幅員が原則4m以上の道路に、敷地が一定以上接していないことや、そもそも建築基準法上の道路に接していないことなどです。
既存の長屋は建築当時の基準で建てられているため、そのまま使用することはできますが、建て替えや大規模な建築計画が制限されやすい点が特徴です。
その結果、一般には資産価値が低く見られやすく、金融機関からの融資も受けにくい物件となりやすいです。

このような再建築不可物件は、住宅ローンが利用しづらく、一般の購入希望者が自己資金のみで検討せざるを得ない場面が多くなります。
そのため、通常の仲介で買い手を見つけるまでに時間がかかったり、価格交渉が長期化したりしやすい傾向があります。
一方で、不動産買取の場合は、再建築不可や連棟長屋のリスクと活用方法を前提にしたうえで価格を算出するため、条件が合えば現状のままでも売却が成立しやすくなります。
売主としては、内装のリフォームや解体を無理に行わずとも、早期に現金化しやすい点が大きな利点です。

再建築不可の連棟長屋では、隣接する建物と構造体を共有していることが多く、解体や建て替えには隣家との合意形成が不可欠になります。
また、「古家付き土地」として土地利用を前提に検討される場合でも、接道状況や建ぺい率・容積率によって、活用の選択肢が大きく変わります。
そのため、売却や買取を考える際には、連棟の戸数構成や共有部分の有無、敷地の権利関係などを整理し、どのような活用を想定する買主に向けて売るのかを見極めることが大切です。
こうした整理を行うことで、老朽長屋であっても、賃貸用の改装や簡易な修繕を前提にした買取など、現実的な売却方法を選びやすくなります。

大阪市城東区の長屋を高値売却するための具体策

大阪市では、宅地の評価にあたって土地の形状や間口、奥行き、接する道路状況などを総合的に判断しており、整った形状で標準的な利用ができる宅地が高く評価されやすいとされています。
この考え方は、長屋が建っている土地にも共通しており、再建築不可であっても、間口が比較的広い整形地や前面道路の幅員が確保されている土地は、活用の自由度が高い区画として評価されやすくなります。
また、周辺の用途地域や固定資産税路線価、交通利便性といったエリア特性も、将来的な利用可能性を判断するうえで重要な材料となります。
さらに、賃貸用・事業用・倉庫や作業場など、長屋の用途転換が見込める場合は、実需だけでなく投資目的からの需要も期待できるため、売却時の価格面で有利に働きやすいです。

高値売却を目指す場合、売却前に権利関係や境界、建物の状態をできる限り明確にしておくことが重要です。
不動産売買の実務では、法務局で登記事項証明書や公図、建物図面などを取得し、所有者や抵当権などの権利関係を事前に確認しておくことが基本とされています。
また、近年の取引では、隣地との境界を確定させ、境界標や測量図を用意しておくことが一般的になっており、境界が不明確な土地は金融機関の融資判断にも影響しやすいとされています。
加えて、建物の老朽箇所や雨漏り、設備の故障など、建物状況を確認し、把握している不具合は事前に整理しておくことで、売却時の説明もスムーズになり、後々のトラブル回避にもつながります。

売却価格を左右する要素としては、売却方法の選び方と売却スケジュール、そして査定時の情報整理が挙げられます。
不動産取引に関する公的な案内では、成約事例情報や路線価、水準となる宅地の条件など、客観的なデータを参考に価格を検討することが推奨されており、こうした情報を踏まえて査定額の根拠を確認しておくことが大切です。
また、売却期間に余裕がある場合と、相続税納付や空き家管理費の負担軽減などで早期売却を優先したい場合とでは、重視すべきポイントが異なり、価格とスピードのバランスを事前に整理しておく必要があります。
そのうえで、査定の場では、登記簿や測量図、リフォーム履歴などを提示し、長屋の利用履歴や管理状況を正確に伝えることで、物件の評価を適切に反映させやすくなります。

城東区の長屋売却で不動産買取を選ぶメリット

再建築不可や連棟の長屋を売却する場合、不動産買取を利用すると手続きの流れが比較的シンプルになりやすいです。
一般的な仲介では、購入希望者探しや内覧対応、条件交渉などに時間がかかる一方で、買取の場合は買取業者が自ら購入主体となるため、契約までの段取りが短縮されやすいです。
また、再建築不可や老朽化した長屋は金融機関からの住宅ローンが利用しにくく、買主が現金購入に限られることも多いため、買取を選ぶことで売却完了までの期間を見通しやすくなることが多いです。
このように、権利関係や建物状況に課題を抱えやすい長屋ほど、不動産買取のスピード感と確実性が大きな利点になります。

空き家となった長屋をそのまま保有し続けると、固定資産税や都市計画税の負担が毎年発生します。
総務省統計局の住宅・土地統計調査や、大阪市の空家等対策に関する公表資料でも、空き家の増加に伴う管理不全や防災面の課題が指摘されており、老朽化した長屋では倒壊や建材の落下などへの備えも重要です。
遠方に住んでいる相続人の場合、定期的な見回りや清掃、草木の管理などに時間と費用がかかるため、売却を先送りにするほど総合的な負担が積み重なりやすくなります。
その点、早期に不動産買取で現金化できれば、今後の税負担と管理コストを抑えつつ、相続人間の負担の偏りやトラブルも避けやすくなります。

大阪市城東区で長屋の売却を検討する際は、まず相続の有無や持分割合、共有名義かどうかなど、権利関係を整理しておくことが大切です。
あわせて、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書、建物の築年数や増改築履歴が分かる資料を手元に揃えておくと、査定や相談がスムーズに進みます。
さらに、接している道路の幅員や、再建築不可と判断された経緯について、役所で確認しておくと、買取の可否や価格のイメージを持ちやすくなります。
これらの情報を整理したうえで、不動産買取について相談することで、自身の状況に合った売却時期や進め方を検討しやすくなります。

まとめ

大阪市城東区の長屋は、再建築不可や連棟であっても、条件を整理すれば売却や不動産買取が十分に可能です。
老朽化や相続、空き家管理の負担を感じながら放置しておくと、将来のリスクや費用が大きくなるおそれがあります。
早めに専門知識を持つ不動産会社へ相談することで、権利関係や境界、建物状況を整理し、適切な売却方法と価格の目安が見えてきます。
城東区の長屋は、ご先祖様から受け継いだ大切な財産である一方で、時として重い負担になってしまうこともあります。「お隣さんに迷惑をかけていないか」「地震が来たらどうしよう」という不安を抱えたまま過ごすのは、とても辛いものです。再建築不可と言われた物件でも、必ず解決の道はあります。城東区の長屋事情に詳しい私たちが、あなたの状況に寄り添い、一番納得できる「出口」をご一緒に探します。まずは、私達に今の悩みを聞かせてください。この記事を読んだ方には、こちらの具体的な事例もよく読まれています。

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農地無償譲渡のメリット・デメリット

使われていない農地にはいくつかリスクがありますが、無償譲渡で回避できます。
実際にはどのようなリスクを回避できるのか、無償譲渡のメリットを解説します。
デメリットもあわせて、参考にしてください。

管理費や固定資産税の対策ができる

農地を所有していると、活用していなくても最低限の管理費や固定資産税がかかります。
固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している不動産に課される地方税です。
農地の評価額は一般的に住宅よりも低いため、大きな負担にはならないと考える方もいるでしょう。

しかし、農地は大きく4種類に分けられ、それぞれの評価額が異なる点に注意が必要です。

引き続き農地としてみなされる土地であれば評価額が低いのに対し、いずれ宅地に変更される可能性がある場合は評価額が高くなります。

なかでも、「特定市街化区域農地」の税額は住宅とほぼ同じです。
固定資産税を農地評価で計算すると10aあたり数千円ですが、宅地並評価で計算されると数万円から数十万円かかります。

固定資産税以外にも、定期的な草刈りなどの管理費も所有者にとっては経済的負担です。
管理費と固定資産税を支払い続けていた所有者が亡くなった場合、相続する子どもや孫に負担が引き継がれます。
無償譲渡すれば、自分や次の世代にかかる負担を軽減できる点がメリットの1つです。

環境悪化のリスク軽減

活用されていない農地は、雑草が生い茂ったり害虫や害獣が発生したりします。
山間部にある土地の場合、鹿やイノシシなどの野生動物がエサ場にするため、近隣の農作物に被害を与えるケースも問題となっています。
害虫や害獣が隣接する農地に被害をおよぼすと、損害賠償を請求される可能性があるため注意と適切な管理が必要です。

また、荒れた土地は不法投棄されやすく、放火のターゲットになるケースもあり、ゴミの撤去費用や火災による被害の賠償責任などは、所有者にとって大きな負担です。
農地が荒廃すると再び耕作する際に再生作業が必要になり、多大な労力を必要とするだけでなく、周囲の景観を悪くします。
景観の悪化や雑草、害獣などのリスクは、近隣からのクレームの原因になるため、所有者にとって経済面だけでなく心身にも負担がかかります。

農地を放置した期間が長くなると土壌の質が低下し、再び耕作するには多大な手間と時間が必要です。
農地を放置するより、活用してくれる人に無償譲渡したほうが、自分の負担だけでなく周囲への悪影響のリスクを回避しやすいでしょう。

譲渡先が見つかりにくい

不要な農地の無償譲渡は元々の所有者にはメリットがありますが、引き取り手がなかなか見つからない一面もあります。

農地の譲渡や売買をおこなう場合、農地法に基づき農業委員会の許可が必要です。
許可を得るには、基本的に農業従事者でなければなりません。
新しい所有者が農業をおこなう前提で許可されるため、必然的に農業従事者に限定されます。

近年、農業を営む人は減少傾向にあり、農地の譲渡を受ける人を見つけるのは困難になる可能性があります。
農地として譲渡するのが難しければ宅地に転用して譲渡する方法もありますが、こちらも農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。
申請しても許可されないケースもあるため、必ず転用できるわけではありません。

無償譲渡では、課せられる税金にも注意が必要です。
個人から個人への譲渡であれば、譲渡を受けた人に贈与税が課せられます。

しかし、法人へ譲渡した場合は、譲渡する人に「みなし譲渡所得課税」が課せられます。
無償譲渡には固定資産税や維持管理のリスク回避のメリットがある反面、デメリットがある点も理解しておきましょう。

農地無償譲渡の手続きと注意点

農地を無償譲渡する際は、一般的な土地や住宅とは異なる手続きをしなければなりません。 こちらでは、手続きの方法や流れ、注意点を解説します。

農業委員会への許可申請

農地を譲渡する際は、農業生産力の維持拡大を目的として定められた農地法第三条により、農業委員会の許可が必要です。

譲渡に限らず、売買や貸し出す場合も同様に許可を得なければなりません。
契約や名義変更をする前に、農業委員会へ許可申請をおこないましょう。
農業委員会への許可申請では、申請書のほか農地の登記簿謄本や耕作証明書など、市区町村ごとに定められた書類を提出します。
許可されるには譲渡先が農業従事者であることが条件で、許可なくおこなった譲渡は原則無効です。
譲渡する農地が転用される予定であれば、農業委員会を通じて都道府県知事の許可をもらう必要があります。

ただし、市街化区域内に指定されている土地であれば、都道府県知事の許可は必要なく、農業委員会への届出だけで転用・譲渡が可能です。

贈与契約書の作成

農地の譲渡に双方の合意があれば、口約束でも問題はありません。

しかし、不動産を譲渡した場合は贈与税が発生する可能性があるため、贈与契約書を作成しておきましょう。
贈与契約書を作成しておけば、贈与がおこなわれた事実を客観的に証明でき、トラブルに発展するリスクも軽減できます。

また、相続財産とみなされて相続税の税務調査がおこなわれても、贈与であると主張できます。
贈与契約書に記載する内容は以下のとおりです。

● 契約締結日や履行日
● 譲渡する人の氏名・住所
● 譲渡を受ける人の氏名・住所
● 譲渡される農地に関する情報
● 譲渡の方法

贈与契約書の書式や様式に決まりはありませんが、信憑性を持たせるために署名と日付は手書きで記入しましょう。
同様の理由で、押印には実印を使うのがおすすめです。

農地の情報は、特定しやすいように謄本を確認して正確に記載してください。
譲渡後の農地が農業に使用されるのか、転用されるのかも明確に記載する必要があります。 契約書は2通作成し、それぞれが保管しましょう。

農地の名義変更

契約の次は、農地の名義変更の申告を法務局へおこないます。
所有権移転登記には、以下の書類が必要です。

● 登記申請書
● 贈与契約書
● 譲渡する人の印鑑証明書
● 農地の権利書
● 譲渡を受ける人の住民票
● 贈与の許可指令書

所有者移転登記をする際は、登録免許税が必要です。

また、手続きを司法書士などに依頼する場合は、委任状も作成しましょう。
申請書や書類に不備がなければ、登記識別情報通知が交付されます。
所有者移転登記が完了したら、農業委員会への届出もしなければなりません。
農業委員会へは届出書のほか、市区町村で定められた書類を準備する必要があります。
市区町村役場に農業委員会の事務局が設置されているので、窓口で届出書を取得してください。

無償譲渡以外の農地処分方法

不要な農地を処分する方法は、無償譲渡だけではありません。
うまく活用すれば収入を得られる可能性もあるため、譲渡は最終手段と考えましょう。 ここからは、無償譲渡以外の農地の処分方法を紹介します。

売却する

農地を処分する方法の1つに売却があります。
農地として売却する場合、売却先が近隣の農家であれば農地法の許可を取るための条件が満たされているだけでなく、契約が成立しやすいメリットがあります。

ただし、価格だけでは交渉がうまくいかないケースもあるため、相手の立場を考慮した対応が重要です。
自分で売却先を見つけられない場合は、不動産会社に仲介を依頼する方法もあります。
売却先を探してもらうほか、手続きのサポートも受けられる点がメリットです。
農地の取り扱いに不慣れな不動産会社もあるため、専門の業者を探すとよいでしょう。

転用する

農地を農地として売却するには、相手が保有する農地と合わせて50a以上になるほか、農地すべてを効率的に利用できる営農計画があるなどの厳しい条件が定められています。
そのため、農地の売却が思うようにいかない可能性もあります。

農地としての売却が困難な場合は、転用を検討してもよいでしょう。
第1種農地や甲種農地、農用地区域内農地は原則転用できませんが、第2種農地か第3種農地に該当していれば転用できる可能性があります。

第2種農地とは土地改良事業の対象ではない生産力の低い農地を指し、第3種農地は市街地にある農地などです。
農業委員会・都道府県知事の許可が取れれば転用でき、駐車場の経営などの活用や売却もしやすくなります。
農地を転用するには手続きや初期費用が必要ですが、一定の収入を得られる手段として有効です。

相続放棄

農地が相続で取得するものであれば、相続放棄で処分できます。

ただし、相続を放棄する場合は、農地だけでなくほかの遺産もすべて放棄しなければなりません。
不動産を相続放棄しても、次に管理する人が決まるまでの間は相続人に管理義務がある点にも注意が必要です。

自分以外に相続人がいる場合は問題ありませんが、いなければ相続放棄と同時に家庭裁判所に相続財産管理人を選定してもらいましょう。
相続放棄は、相続があると知った日から3ヵ月以内におこなわなければならないため、期限を過ぎないように注意してください。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続放棄しなかった農地を処分したい場合は、2023年に施行された「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法もあります。
国が国有地として土地を管理してくれるため、農地を管理する負担は少なく、放置して近隣に迷惑をかける心配もありません。

ただし、相続土地国庫帰属制度を利用するには条件が定められています。

たとえば、建物がある土地や担保権が設定されている土地、特定有害物質で汚染されている土地は引き取ってもらえません。
管理や処分に過度な費用や労力が必要な土地は、対象外とされています。

また、制度を利用する際は、管理費を10年分納める必要がある点も考慮しましょう。
農地の場合、一部を除いて面積に関わらず20万円納めなければなりません。
売却や転用、相続放棄ができない場合の選択肢として覚えておくとよいでしょう。

まとめ

農地の無償譲渡には、管理費や固定資産税の負担を軽減できるメリットがある反面、手続きに手間がかかったり譲渡先が見つかりにくかったりするデメリットもあります。
農地を処分したい場合は、売却や転用、相続土地国庫帰属制度などから、最適だと思われる方法を選びましょう。

携帯基地局としての活用はハードルが高いですが、生野区にある古い長屋や空き家、使い道に困っている狭小地は、そのまま放置しておくと固定資産税などの負担だけが増えてしまいます。

弊社では、大阪市内の長屋・連棟戸建て、空き地などの不動産買取を積極的に行っております。『活用が難しい土地をすっきり手放したい』『いくらで売れるか知りたい』という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

農地を放置するとどうなる？

日本の食料自給率の低下を防ぐために、農地の売買には法律で規制が設けられています。

農業以外の目的で使用する場合にも条件があり、届出や申請をしたうえでの許可が必要です。
用途が限られているため、活用できずに放置したままになっている土地も多いのではないしょうか。
使っていない農地をそのままにしておくと、どのようなトラブルが発生するのかを解説します。

雑草や害虫で周辺に悪影響を及ぼす

広範囲に除草剤を散布したり、生い茂った草を刈ったりするのは大変な作業です。
とはいえ、除草せずに放っておくと短期間で雑草が生い茂り、雑草をすみかとして害虫が発生します。
植物を食い荒らすガの幼虫やアブラムシなどの昆虫が大量に発生すると、周辺の田畑まで被害が広がるでしょう。

手入れされていない雑草が、植物に有害な細菌やウイルスの温床となり、農作物だけでなく庭木などの一般家庭の植物にまで病気を伝染させるおそれもあります。
管理されていない荒れた土地が悪影響を及ぼすのは、植物だけではありません。
荒地に生息するチャドクガや蚊・アブ・マダニなどは、毒を持っていたり感染症を引き起こしたりと人体に害を及ぼす虫です。

放置した農地が環境に及ぼす悪影響により周辺の住民との関係が悪化して、トラブルに発展するケースもあるでしょう。
苦情が寄せられるだけではなく、損害賠償請求されるおそれもあります。

固定資産税を払い続けなくてはならない

使用していない土地や、管理に費用がかかり損をする土地であっても、固定資産税を支払う義務があります。
固定資産税は一度払えば済むものではなく、土地を所有し続ける限り毎年発生する税金です。

農地を活用していれば収益を得られ、税金の支払いにあてられます。
売却や活用をせず、ただ土地を保有したままにしていると、コストだけがかかり続けます。 農地は宅地よりも固定資産税が安くなる優遇措置を受けられますが、放置状態が続く遊休農地は対象外です。
優遇措置を受けられない場合は、農地よりも高い固定資産税を払い続けなくてはなりません。

ごみを不法投棄される

管理が行き届かず、雑草が生い茂った土地は、ごみを不法投棄されやすい状態にあります。
山間部などの人目につかない場所は、特に被害に遭いやすいでしょう。
捨てられたごみから悪臭が発生したり、虫がわいたりして、さらに状態が悪化するケースもあります。
有害物質に土壌が汚染されると、農地として再生するのが難しくなる点には注意が必要です。

放置期間が長いほど土地は荒れて、元の状態に戻す費用が余計にかかります。
売却するにしてもごみを処分する必要があり、最終的にマイナスになる可能性もある点から、処分や再利用に踏み切れません。

その結果、さらに放置が続き、ますます土地が荒れる悪循環に陥ってしまいます。

農地放置時の罰則と違反事例の紹介

農地を放置しただけで適用される罰則はありませんが、命令を無視したり手続きを怠ったりすると、罰則が科せられる可能性があるため注意が必要です。
どのような罰則が設けられているのか、違反となる行為の例とあわせて紹介します。

措置命令に応じないと30万以下の罰金を命じられる

市町村からの措置命令に違反した場合は、30万円以下の罰金に処すと農地法で定められています。
農地を放置する行為が直接の原因にはなりませんが、管理が不十分なために土地が荒れて、周辺の農家の営業に差し障りがある場合は問題です。

害虫や雑草・土石の堆積など、悪影響をもたらしている支障の除去や発生の防止を市町村から命じられます。
罰則が適用されるのは、この措置命令に従わず何の対策もとらなかった場合です。
30万円以下の罰金が科されるうえに、強制的に代執行がおこなわれる可能性があります。

代執行がおこなわれた場合は、その際にかかる費用も、問題のある農地の所有者が負担しなくてはなりません。
措置命令には期限が設けられており、命令を受けた場合は早めの対策が必要です。

相続登記を怠ると10万円以下の過料の対象になる

農地を相続した場合に、何の手続きもせず放置したままにしていると、10万円以下の過料の対象になります。
法改正により令和6年4月から相続登記が義務化され、申請をしなかった場合の罰則が設けられたためです。

法改正以前の相続に関しても義務化の対象となるため、期限内に申請をおこなう必要があります。
相続登記の期限は、不動産の相続を知ったときから3年以内です。
期限を過ぎた場合に、すぐ過料が科されるわけではなく、事前に催告書が送られてきます。
催告書が届いた時点で申請手続きをすれば、過料が科される心配はありません。
農地を相続して使い道に悩んでいる場合でも、相続登記の申請は早めに済ませておきましょう。

税制改正による耕作放棄地の課税強化

固定資産税が課税される際に、農地には優遇措置がとられています。
一般の土地よりも税金が安くなるため、放置したままの所有者が多い状況を改善するために、平成28年に税制が改正されました。
農地として活用していない土地は、優遇措置の対象から外れて、固定資産税が高くなる可能性があります。

課税強化の対象になる農地

課税強化の対象になるのは、農業振興地域内にあり、耕作放棄地のなかでも遊休農地と判断されて勧告を受けた土地です。
将来にわたって農業での利用を確保すべき土地として、市町村から指定されたエリアを農業振興地域といいます。
農業振興地域内にあるか否かは、市町村の農業振興課などの部署で確認できます。

遊休農地の認定のために実施されているのは、農業委員会が毎年1回、農地の利用状況を調査する農地パトロールです。
1年以上耕作されておらず今後も見込みのない土地や、周辺と比較して著しく利用状況が劣っている土地は遊休農地と判断されます。

農地中間管理機構への貸し付けの意思表明や耕作の再開をおこなわず、放置したままの遊休農地が課税強化の対象です。
農地中間管理機構とは、農地バンクとも呼ばれる組織で、農地の賃貸をおこないやすくする役割があります。

課税強化される理由

土地の価値は、そこから得られる収益により判断されるのが一般的です。
農地は一般の土地と比べて、面積の割に収益が低くなる傾向にあるため、税制上の優遇措置がとられています。
通常の農地の固定資産税の評価額は、売買価格に限界収益修正率の0.55を乗じた金額です。

この優遇措置により、農地の固定資産税は一般の土地より安くなっています。
固定資産税が高くなる理由は、平成28年の税制改正により、遊休農地の勧告を受けた耕作放棄地には限界収益修正率を乗じないと定められたためです。
限界収益修正率を乗じないと、結果的に通常農地の約1.8倍の固定資産税がかかります。
税制が改正された背景には、税金が安いために放置したままでいる所有者から、やる気のある農家に農地を託したいとの思惑もあります。

農地放置を避けるための有効活用方法

農地を放置したままにしておくとさまざまな問題が発生し、所有しているだけで費用がかかるため、何らかの対策が必要です。
放置を避けるためにはどうすればよいのか、農地の有効な活用方法を解説します。

自治体の補助金を利用して農地を再生する

農地の活用方法は大きく分けて、農地のまま活用するか、農地以外に転用して活用するかの2とおりです。

農地を転用するには法律の規制があるため、希望どおりの活用ができないケースがあります。
農地転用できない場合に有効な活用方法は、自治体の補助金を利用して農地として再生する方法です。
都道府県や市町村では、さまざまな支援事業がおこなわれており、補助金制度が設けられています。
自治体によって差はありますが、放置状態の農地を再生したり、農地中間管理機構へ貸し付けたりする取り組みに補助金が出る内容であるのが一般的です。
農地がある自治体の窓口やホームページで、補助金を受けられる事業がおこなわれていないか確認してみましょう。

農地として貸し出す

自分で農業を営む予定がない場合でも、農地バンクへの登録や市民農園の開設で、農地としての活用が可能です。
農地を第三者に貸し出せば、賃料として収入が見込めるでしょう。

農地バンクとは、農地中間管理機構の別名で、農地の貸し借りや売買の仲介をおこなう組織です。
市町村が窓口となってくれるため、農地の所有者が相手を探す必要がありません。
市民農園の開設は、自家製の野菜や花を育てたい人々に農地を貸し出す方法です。
市民農園を開設するには、市町村との貸付協定が必要な場合があります。

農地転用して農業以外で収益を得る

農地法に定められた条件をクリアする必要はありますが、農地以外の地目に転用できれば、活用の幅は広がります。
農地転用後にマンションやアパートなどの賃貸物件や駐車場を経営すれば、収益物件として活用できるでしょう。

立地がよくない場合は、資材置き場や太陽光発電としても活用できます。

また、農地は自然が豊かで静かな環境にある場合が多いため、高齢者向けの施設に適している場合もあります。
有効な活用方法を選ぶには、農地がある場所の特徴とニーズを把握するのがポイントです。

許可を得て売却する

農地の管理に手間や時間をかけられない場合は、売却も有効な方法の1つです。

ただし、農地を売却する際には、農業委員会や都道府県知事の許可を得なくてはなりません。
無許可で売却した場合には、契約が無効になるだけではなく、罰則が適用されます。
3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処される可能性があるため、許可を得てから売却しましょう。

農地のまま売却するときには、農業委員会の許可を得られれば、都道府県知事の許可までは必要ありません。
転用目的で売買するときには、都道府県知事の許可が必要です。
農地の売却には一般の土地とは異なる手続きが必要になるため、実績があり信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

まとめ

農地の放置で発生するトラブルの原因は、雑草や害虫の発生・ごみの不法投棄などで周囲に悪影響を及ぼすおそれがある点です。
管理や手続きが不十分だと、罰則を科せられたり税金が高くなったりするケースがあります。
農地を放置しないために、補助金の利用や第三者への貸し出し、農地転用や売却などの方法を検討しましょう。

農地売却時に発生する税金

農地を売ったときに発生する税金には、大きく分けて2種類あります。
利益が出た場合に所得にかけられる税金と、売買の手続きの際に発生する税金です。
それぞれの税金の内容と、どのくらいの金額が課税されるのかを解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を譲渡したときに、得た利益に対して課される税金です。
農地を売った金額から、農地を得るためにかかった費用や売却にかかった経費などを差し引いた金額を、所得金額として計算します。
先祖代々引き継がれた土地では、購入した金額や手数料がわからない場合もあるでしょう。
農地の取得費が不明なときは、売った金額の5％に相当する金額を取得費として計上できます。
すべての所得に対していくら税金がかかるのかは、総合課税と分離課税に分けて計算します。

総合課税とは、給与所得や雑所得などを合算して税額を出す方法です。 分離課税では対象となる種類の所得に対して、それぞれの税率をかけて個別に計算します。
一時的に高額な所得があった場合、給与所得などと合算すると重い税金がかかるためです。
農地を売って得た所得は分離課税の対象であり、譲渡所得金額に税率をかけて計算します。
税率は所有期間によって異なり、5年以内の場合は30％、5年を超える場合は15％です。

住民税

譲渡所得税が国に支払う税金であるのに対して、住民税は1月1日に住所がある自治体に支払う税金です。
都道府県と市町村に納める税金を、個人住民税として市町村がまとめて徴収します。
譲渡所得税と同じく分離課税で計算されますが、異なるのは譲渡所得金額にかける税率です。
所有期間に応じて税率に差が設けられており、5年以内に売却した場合は9％、5年を経過してから売却した場合は5％で課税金額を計算します。

復興特別所得税

復興特別所得税は、平成23年の東日本大震災の復興施策の財源を確保するために、平成25年から令和19年まで徴収される税金です。

長期譲渡所得の15％・短期譲渡所得の30％に、それぞれ一律2.1％が課税されます。
15％×2.1％＝0.315％
30％×2.1％＝0.63％

上記の計算により、上乗せされて課税される復興特別所得税は、長期譲渡所得0.315％・短期譲渡所得0.63％です。

印紙税

農地の売買に関する契約書を作成する際に、記載された金額に応じた印紙税が課されます。
印紙税とは、経済的な取引で作成される契約書や領収書などの文書に対して、印紙税法により課される税金です。
課税金額分の収入印紙を購入して、文書に貼り付けて消印を押される形式で納税します。

印紙税は契約書ごとに必要であるため、売主と買主でそれぞれ契約書を作成する場合は、自分の保管用の契約書分を負担するのが一般的です。
記載金額が10万円を超える不動産売買の契約書では、令和9年3月31日まで軽減税率が適用されます。

登録免許税

農地を相続で取得した場合には、相続登記がおこなわれていないと売却はできません。
登録免許税は、不動産登記の手続きをおこなう際に課せられる税金です。
登録免許税の税額は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。
登録免許税の税率は本則では2％ですが、令和8年3月31日まで軽減税率が適用されるため、1.5％です。

農地売却時の税金に関する注意点

農地を売ったときには決められた期間内に確定申告が必要であり、怠ると税金が増える点には注意が必要です。
条件によって特例が適用されないケースや、極端に価格が安い取引の場合は時価で課税額を計算されるケースもあります。

確定申告を怠ると課される税金が増える

農地を売却したら、翌年の2月16日から3月15日までの期間に、確定申告が必要です。
確定申告を怠ると、無申告加算税として追加の税金を課せられます。

加算される税金は、納めるべき税金に対して50万円までの部分には15％、50万円を超える部分には20％を乗じた金額です。
令和5年の税制改正で、300万円を超える部分に乗じる割合は30％になり、高額無申告に対する加算税が強化されました。

期限までに税金を納めないと滞納した日数に応じて延滞税も加算されるため、確定申告は期限内に忘れずにおこないましょう。

特例が適用されないケースがある

農地法により、農地や採草放牧地の権利を移動する際には制限が設けられています。
農地法第3条の許可を得ていないケースには、特別控除は適用されません。

また、農地利用目的の売却で使える特例では、農用地区域にある農地が対象である点にも注意が必要です。
売却する農地が農用地区域にあるか否かは、農地を管轄する自治体の農業委員会に問い合わせれば確認できます。
農業委員会のあっせんなどが適用条件の場合、委員会を通さずに直接知り合いの農家へ売却すると、対象外になるため注意しましょう。

極端に安い価格で売却した場合は時価で計算される

農地を売買する際に安すぎる価格で取引した場合には、一定の制約が設けられています。
親子間や親族間などの利害関係にある者同士の売買で、節税などを目的に極端に安い金額を設定するケースがあるためです。
時価の2分の1未満の価格で取引した場合は、時価で売ったとみなされて、時価分の税金が課せられます。

また、差額分が売主からの贈与とみなされるため、買主に贈与税が発生する点にも注意が必要です。

農地売却時の節税対策

特別控除を利用したり、売却時期を調整したりすれば、税金を少なくできる場合があります。
利用できる特別控除の金額とその適用条件、節税になる売却のタイミングを解説します。

控除を利用する

800万円の特別控除は、農地の売却で利用されるケースが多い控除です。
農用地区域内の農地を、自治体の農用地利用集積計画や農業委員会のあっせんによって売却した場合には、800万円の特別控除が適用されます。

農用地区域の農地を買入協議によって農地中間管理機構に譲渡した場合には、1,500万円の特別控除を利用できます。

農地中間管理機構とは、農地バンクとの名称もあり、農地の貸し借りや売買の仲介をおこなう組織です。
農業委員会に売却を申し出た際に、エリアの将来性をみて中間管理機構の買入が必要と判断されると、中間管理機構と買入協議をおこなうように指示されます。

1,500万の特別控除が適用されるためには、この買入協議を経たうえでの売却が必要です。

2,000万円の特別控除は、地域農業経営基盤強化促進計画の特例で、農用地区域の農地を中間管理機構に売却した場合に適用されます。

ただし、特例農用地利用規定が定められている地域の農地が対象であるため、利用できるケースは限られます。

5,000万円の特別控除は、農地が公共事業のために土地収用法などで買い取られる場合に適用できる控除です。
国が強制的に農地を買い取るため控除額は高額で設定されていますが、国からの要請がなければ利用できません。

いずれの場合も、特別控除を受けるためには確定申告が必要です。

5年以上保有してから売る

譲渡所得税と住民税は、保有期間によって税率が異なります。
譲渡所得税の税率は、5年以内の売却では30％であり、5年を経過してから売却すると15％です。

住民税も5年以内の売却では9％のところが、5年を経過してから売却すると5％になり、譲渡所得金額に乗じる税率が低くなります。

5年以内に売却した場合と比べて、それ以上長期間保有してから売却したほうが、税額を半分程度に抑えられます。
急いで売却する事情がない場合には、取得して5年を過ぎてから売るのが、有効な節税対策といえるでしょう。
保有期間は、売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で判断されます。

農地売却時の確定申告について

農地を売却したときには、確定申告をしなくてはなりません。
不動産の売却では所得をまとめて課税する総合課税ではなく、分離課税が用いられるため、個別に申告が必要です。
農地売却時の確定申告の方法や必要書類、申告する際の注意点を解説します。

確定申告する方法

農地を売却した翌年の2月16日から3月15日までが、確定申告の申告期間です。

原住所を管轄する税務署で、必要書類を用意しておこないます。
申告書に手書きで記入する方法以外に、e-Taxや税務処理ソフトなどを用いてオンラインで入力する方法もあります。

特別控除を利用するケースなど、農地の売却では手続きが複雑になる傾向にあるため、税理士に依頼するのも方法の1つです。
費用はかかりますが、手間と時間を節約できます。
個人事業主の場合は税務処理ソフトを導入すれば、通常の所得と譲渡所得の申告を一緒に実施できるので便利です。

確定申告する際の必要書類

農地売却時の確定申告に必要な書類は、確定申告書の他に、売買契約書の写し・売却にかかった費用の領収書の写し・農地の登記事項を証明する登記簿謄本などです。
分離課税の申告では通常の確定申告書以外に、確定申告書第三表や、譲渡所得の内訳を記載する確定申告書付表兼計算明細書も用意しなくてはなりません。

契約書の写しは、農地を取得したときと売却したときの両方とも必要です。
申告内容を証明する書類の写しや、本人確認に必要な書類も用意しましょう。
特別控除を適用するときに書類が不足していると、適用を受けられないケースがあります。

特別控除の対象である場合には、前もって最寄りの税務署に必要書類の確認をしたほうがよいでしょう。
預金口座がわかる書類や源泉徴収票など、通常の確定申告に必要な書類も忘れないようにしてください。

農地売却時の確定申告の注意点

売却で得た利益よりも取得費や経費のほうが高額で、所得がプラスにならない場合には、農地売却に関して確定申告をしなくても問題はありません。

ただし、譲渡所得がマイナスであっても、確定申告をすれば税金の控除が受けられる場合もあります。
特別控除を適用した結果、税金が発生しない場合であっても、確定申告が必要な点に注意しましょう。 特別控除が適用されるには、確定申告する必要があるためです。
確定申告が必要なケースで期限内に申告しなかった場合は、無申告加算税が課されます。
納税期間を過ぎると延滞した日数に応じて、延滞税も課されるため注意が必要です。

まとめ

農地の売却時には、譲渡所得税や住民税・復興特別所得税など、さまざまな税金がかかります。
農地の売買では高額な取引になるケースが多く、譲渡所得に対して課税されるため、特別控除の適用や売却時期の調整などの節税対策が必要です。

農地を売却した翌年には確定申告をしなくてはなりません。
期間内に申告・納税をしない場合は、無申告加算税や延滞税を課されたり控除が適用されなかったりするため、忘れずに手続きしましょう。

マンション売却で税金がかからないケース

マンション売却をすると必ず税金の支払い義務が生じると考える方がいます。

しかし、譲渡益が発生していない場合と特例・控除を適用させている場合は、税金がかからずに済む可能性があります。

譲渡益が発生していない

マンション売却で支払い義務が生じる譲渡所得税は、譲渡益が出たときのみに適用されます。

譲渡所得は「売却価格−（取得費+譲渡費用）」の計算式で算出しますが、購入費用が売却価格を上回った場合は損失のため譲渡益は生まれません。

たとえば、4,000万円で購入したマイホームに200万円のリフォームやクリーニング費用をかけて、3,000万円で売却するとします。
この場合、取得費4,000万円と譲渡費用200万円を足した4,200万円と売却価格3,000万円を比較します。
「3,000万円−4,200万円」は1,200万円の損失のため、譲渡益が出ておらず譲渡所得税の支払い義務は生じません。
実際の計算はもう少し複雑になるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談してもらうのも良いでしょう。

特例や控除を適用させる

不動産売却向けには複数の特別控除があるため、ご自身が適用できるものがあるか確認しましょう。

「3,000万円の特別控除」は、マイホームとして購入した不動産物件を対象に最大3,000万円まで譲渡益に対する控除があります。

「マイホームの特例」は、マイホームとして購入した不動産物件を対象に条件を満たすと、長期譲渡所得税の税率が低くなります。

「買い替えの特例」は、条件を満たした不動産物件を売却して新居に買い替えをした場合に譲渡益の税金支払いを繰り延べられるものです。

適用条件は細かく設定されているため、まずはご自身が特例を利用できるかどうかの判断が必要です。

また、適用条件を満たしたとしてもご自身で申請手続きをしなければ、控除や免除を利用できません。
不明点は不動産会社に相談しながら、利用できるものはあれば期間を確認して申請手続きをしましょう。

マンション売却でかかる税金の種類

マンション売却では主に印紙税・登録免許税・消費税・譲渡所得に関わる税金があります。
それぞれ支払い義務があるかどうか、正確な税金額は異なるので項目ごとに解説します。

印紙税

印紙税とは、印紙税法上で作成する必要のある不動産売買契約書と呼ばれる課税文書に貼る印紙の料金です。
売買金額が1万円未満の場合に限り、印紙税の支払い義務は生じません。

ただし不動産のような大きな資産で1万円未満の取引になるケースは稀なため、基本的には支払う必要があります。
1万〜10万円で200円・10万〜50万円で400円・50万〜100万円で1,000円・100万〜500万円で2,000円・500万〜1,000万円で1万円です。
さらに1,000万〜5,000万円で2万円・1億〜5億で10万円・5億〜10億円で20万円・10億〜50億円で40万円・50億円以上で60万円です。

記載がない課税文書の印紙税は、一律で200円と決められています。
支払いが必要な印紙の購入場所は、法務局・郵便局・役所などで、基本的に土日祝日は購入できません。
契約日までに余裕を持って用意しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、土地・建物などの不動産の所有権移転登録の際に発生する税金で、抵当権の設定・抹消登記や住所変更登記でも生じるものです。

所有権移転登記費用は原則買主が負担しますが、売却をすると基本的には住所変更登記と抵当権抹消登録が必要なため売主側にも登録免許税が発生します。
売却をしても登記上での住所と実際の住所に変更がないのであれば登録免許税はかかりませんが、第三者に売却するのであれば必然的に変更になるでしょう。
抵当権抹消の手続きはご自身でもできますが、所有していた不動産を売買代金で決済する場合は、所有権移転登記の手続きを依頼する司法書士に依頼できます。
依頼費用の相場は1万〜3万5,000円ほどで、登録免許税を渡すタイミングで支払うのが一般的です。

消費税

消費税は、事業者が不動産を売却する場合のみに課税されるもので、個人がマイホームを売却する際には発生しない税金です。

ただし、個人が所有している不動産であってもマイホームではなく投資用物件として購入したものであれば「事業として譲渡する」に該当するため課税対象となります。
課税対象の不動産は建物のみで土地は非課税となるため、どれほどの税金がかかるのかについては不動産会社等に確認しましょう。

譲渡所得税に関わる税金

譲渡所得税は、売却した際に利益が出た場合のみに課税されるもので、所得税・住民税・復興特別税を合算した税金です。
具体的な税額は個人差があり、「譲渡所得×税率（所得税・住民税）」の計算式となりますが、実際は内訳が細かいため専門家などに計算してもらうのがおすすめです。
税率は20.315%〜39.63%の範囲で、売却する年の所有期間が5年未満であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得と適用されます。

マンション売却の節税ポイント

マンション売却では税金が高くなりがちですが、いくつかのポイントを押さえると税金負担を抑えられる可能性があります。

ただし、過度な節税対策をすると脱税の疑いがかかるため、正しく節税ポイントを押さえなければなりません。

長期譲渡所得の不動産を売却する

不動産の譲渡所得の基準は、譲渡する年の1月1日を基準に所有期間が5年未満の場合は「短期所得」、5年以上の場合は「長期譲渡所得」の扱いとなります。
長期譲渡所得であれば短期譲渡所得の半分ほどの税率が課税されるため、税金の支払額の負担を軽減できます。

売却する目的は個人によってさまざまであり、早急に現金化する必要がある場合はタイミングを先延ばしにできないため節税対策の利用はできないでしょう。

一方で急いで売却する必要性が低く、所有期間が5年に満たないのであれば、長期譲渡所得として売却したほうが賢明です。
売却する不動産をマイホームとして利用していた場合、所有期間を問わず譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。

一般的には「3,000万円控除」と呼ばれている特例であり、多くの人が利用しているため、よく知られているため聞いたことがある人も多いでしょう。

居住用として使用されている不動産が対象となりますが、居住用として利用しなくなってから3年経過の年の12月31日までに売却ができれば控除の対象となります。
売却する前年・前々年に同じ特例や譲渡損失による損益通算・繰越控除を受けている場合は併用不可ですが、居住用財産売却の軽減税率は併用可能です。
条件を満たしていると自動的に適用されるわけではないため、ご自身で確定申告をおこなう際に適用させましょう。

マイホームの売却で軽減税率を適用させる

居住用財産に該当するマイホームのような不動産に対しては、長期譲渡所得の税率からさらに低い税率が適用される特例があります。
課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合は税率10%、6,000万円越えの場合は税率15%に600万円を足した金額となります。

ただし、特例を適用させるためにはいくつかの条件を満たしている必要があり、課税長期譲渡所得金額から6,000万円を引いた金額のみが対象です。

また、売却する年の1月1日の時点で不動産の所有期間が10年超えである、日本国内に所有しているマイホームであるなどの条件も含まれます。
3,000万円控除の特例と併用できますが、特定居住用財産の買い替え特例は併用不可となっているため注意が必要です。

マンション売却で税金トラブルを避けるための注意点

マンション売却ではいくつかの方法で節税対策ができますが、正しい知識を持ち合わせていなければ脱税の罪に問われるリスクがあります。
あとから税金トラブルが発覚して本来支払うべき税金よりも損失が大きくならないように注意しましょう。

特例を利用するなら申告する

原則としてマイホームの売却では税金が発生するケースは稀ですが、高額な税金に対する特例や控除を受けるのであればご自身で申告が必要です。
いくつかの特例や控除が用意されていますが、条件を満たしていれば自動的に適用されて減税の対象になるわけではありません。
翌年に実施される確定申告のタイミングで特例や控除の申請をして、減税を受けなければならないため任せっきりにしないように気をつけましょう。

「特例や控除を利用できるのか」「どれほどの金額が免除されるのか」などの細かい条件については個人で把握するのが難しいケースも多いです。
知らぬ間に脱税してしまわないためにも、専門的な知識を持っている税理士や不動産会社に相談するのも大切です。

正確に譲渡費用の計算をする

税金の計算では譲渡所得（利益）と購入金額と譲渡費用の3つの項目が基準となりますが、譲渡費用の部分の計算は複雑になる可能性があります。

譲渡費用には、不動産会社に支払った仲介手数料・売買契約書に貼付する印紙税・賃貸で貸していた場合は立退料などが含まれます。

一方で売却のために実施した修繕費用・固定資産税・メンテナンス費用などは、譲渡費用に含められません。
譲渡費用に含めていいものと含めてはいけないものの判断ができなければ、脱税疑惑の原因になりかねないため慎重に計算する必要があります。

どうしても判断が難しい項目については、税理士等の専門家に依頼したうえで、計算ミスがないように注意しましょう。

まとめ

マイホームのマンションを売却するのであれば控除や特例を活用して税金がかからない可能性があります。
その他にも所有期間や使用用途によっては税金を安く抑える方法があるので、必要に応じて専門家に相談しながら利用できるものがあるか確認しましょう。

マンション売却をしたときは確定申告が必要？

確定申告は1月1日〜12月31日までの所得を税務署に申告し、所得税を納付するものです。
申告できる期間は、翌年の2月16日〜3月15日までの1ヵ月間が原則で、暦の関係などによって多少期間の変動があります。
マンションを売却して得た所得は、税務署に申告する必要があるため注意が必要です。
ただし、マンションを売却して所得を得た場合でも、申告が不要な場合があります。
ここでは申告が必要な場合と不要な場合に分けて解説します。

譲渡所得が発生したときは確定申告が必要

マンション売却で譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。
期限までに申告をしなかった場合、期限後申告の対象となり、延滞税や無申告加算税などのペナルティが発生するため、注意が必要です。
延滞税の税率は、期限の翌日から2ヵ月が経つ日まで年7.3％となっていて、2ヵ月が経った日以降は年14.6％となります。
無申告加算税の税率は、納付しなければならない税金の50万円までの額に15％、50万円を超える部分の額には20％の金額が加算されます。

ただし、納付の期限を過ぎても、税務署から通知を受け取る前に自ら申告をした場合は5％となります。

また、期限から1ヵ月以内に自ら申告している場合は、無申告加算税は課税されないため、申告期限を過ぎてしまったときは早めに申告しましょう。
期限内に申告する意思があったと税務署に認められた場合も無申告加算税は課税されません。

譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要

マンション売却で譲渡所得が発生しなかった場合は、確定申告は不要です。

譲渡所得税とは、譲渡所得のプラスの部分に課税されるもののため、譲渡所得が発生していない場合、課税対象の税金がありません。

ただし、譲渡所得が発生していない場合でも、申告をすると納税額を減らせる可能性があります。
マンションを売却して損失となっても、必要な条件を満たしていると確定申告で還付金が返ってくる場合があるため、損失が出ても申告をおこなうのがおすすめです。

マンション売却時の確定申告のポイント

マンションを売却して確定申告をする際は、いくつかのポイントがあります。
確定申告のポイントを押さえておくと、申告が手軽にできたり、条件を満たしていると節税ができたりするメリットがあります。
確定申告をおこなう際のポイントを押さえたうえで、申告の準備をしましょう。

時間に余裕を持って確定申告書を作成する

確定申告は申告できる期限が決まっており、期限内に申告しなかった場合は、税金が上乗せされるリスクがあります。

特に、マンションを売却したときに申告をする際は、マンションの売買契約書や売買にかかった費用の領収書などの書類が必要です。
手続き時に受け取った書類はすべて保管し、仕事などで忙しい場合でも、確定申告が始まるまでの間にあらかじめ必要な書類を確認しましょう。
必要な書類が手元にあると、スムーズに申告書の記入が進むため、余裕を持った申告が可能です。

確定申告書の一部はWebで作成できる

確定申告書の一部は、国税庁の確定申告書作成コーナーを利用すると、Web上で簡単に作成できます。
Webでの申告は、申告書類の送料が不要であったり申告書類の控えがすぐに入手できたりと、忙しい方には多くのメリットがあります。

また、画面の案内に従って、金額を入力するだけで申告書の作成ができるため、書面に記入する方法よりも簡単に作成が可能です。

控除や特例を利用して節税をする

マンションを売却したときは、条件を満たしている場合、控除や特例を利用すると支払う税金を減らせる可能性があります。
マンションを売却したときの控除や特例の1つが、3,000万円特別控除です。
3,000万円特別控除とは、マンションを売却したときに譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けられるものです。

しかし、自宅として利用していたマンションを売却した場合のみなどの条件があります。

ほかにも、マンションを売却したときは、軽減税率の特例が適用できるケースがあります。

軽減税率とは、一定の条件を満たしていると、譲渡所得の税額を通常の税額より低い税率で計算ができるものです。
軽減税率を利用するには、3,000万円特別控除と同じく、自宅として利用していたマンションである必要があります。

さらに、3,000万円特別控除と軽減税率は併用できる場合もあるため、併用できるケースであれば、支払う税金が大幅に抑えられるでしょう。

マンション売却時の確定申告の流れ

確定申告は税務署でおこなう方法とe-Taxを利用しておこなう方法の2種類あります。
それぞれの申告方法の流れを把握して、ご自身に合った方法で確定申告を行ってください。

税務署で確定申告をする場合

税務署で確定申告をする場合は、税務署の窓口に赴くか、郵送で提出する方法があります。

税務署の手続きでは、まず申告に必要な書類を準備する必要があります。
申告書や領収書などを用意してから申告書を作成し、提出する書類に不備がないかを確認してから申告書を提出して申告が完了です。

e-Taxを利用して確定申告をする場合

スマートフォンやパソコンを利用して、e-Taxで確定申告ができます。

e-Taxとは、インターネットから申告が可能なもので、インターネットさえつながっていればどこにいても申告が可能です。
e-Taxを利用するには、利用者識別番号が必要なため、マイナンバーカードを使用してアカウントを登録します。
e-Taxで手続きをおこなう流れは、まず利用者識別番号と電子証明書の取得をしたあと、確定申告をおこなうアプリやソフトを選びます。

そのあと、申告する申請データを作成して申請データに不備がないか確認し、データを送信すると確定申告が完了です。

マンション売却時の確定申告に必要な書類

確定申告をするときは、自分で準備しなければならない書類と税務署で取得する書類の2種類があります。 申告期限に間に合わせるためにも、必要な書類をどこでどのように準備するかを把握し、早めに準備しましょう。

自分で準備する書類

マンション売却時の確定申告をおこなう際は、マンションを売却したときと購入したときの売買契約書の両方が必要です。
売買契約書は原本を用意する必要はなく、写しで問題ありません。

さらに、印紙税や仲介手数料など、マンションの売却にかかった経費の領収書が必要になります。
経費の領収書は譲渡所得を計算するときに必要となり、経費が多めにかかった旨を証明できると譲渡所得が減らせるため、譲渡所得税が抑えられます。
マンション売却時に発行された書類は、申告時に必要となるため、大切に保管しましょう。

税務署で取得する書類

税務署で取得する必要がある書類の1つに、国税庁のホームページや税務署で入手が可能な譲渡所得に関する内訳書があります。
譲渡所得に関する内訳書は、譲渡所得を計算する際に必要な書類のため、売買契約書や経費の領収書とあわせて準備しましょう。

譲渡所得に関する内訳書に記入する内容は以下の項目です。
● 売買契約日・引き渡し日
● マンションの所在地
● 買主の氏名・住所
● 譲渡費用
● 譲渡価額
● 取得費

マンションを売却・購入時に取得した書類を手元に用意して、内訳書を記入しましょう。
ほかにも、分離課税用の申告書第三表を国税庁のホームページや、税務署から調達する必要があります。

分離課税とはマンションを売却して得た所得を、給与所得などとは別にして、独自の税率で所得税の計算をする方法です。

申告書第三表は、売却で得た利益と給与所得を記入して、マンションの譲渡所得や譲渡価格から総合課税を合計した金額を計算します。

また、確定申告書Bも税務署で取得する必要がある書類の1つです。
確定申告書には、AとBの2種類あり、マンションを売却したときの所得を申告する場合は、確定申告書Bを使用します。
確定申告書Bは、譲渡所得に関する内訳書と申告書第三表と同じく、国税庁のホームページや税務署で入手可能です。
確定申告書Bに記入する内容は、氏名・住所・生年月日や収入金額などを記入します。 また、個人番号を記入する必要があるため、マイナンバーカードを準備する必要があります。
個人番号がわからない方は、マイナンバーが記載された住民票を取得すると、個人番号の確認が可能です。

マンション売却の譲渡所得税の計算方法とは

確定申告時に必要となるマンション売却時の譲渡所得税には、細かな計算方法があります。
譲渡所得税を計算する際の参考にしてください。

譲渡所得税の計算方法

マンションを売却したときの譲渡所得は、マンションを売却した価格から譲渡費用と取得費を引いて算出できます。
譲渡費用とは、マンション売却にかかった費用です。
マンション売却時に支払った不動産会社への仲介手数料や、マンションの設備を修理した費用などが譲渡費用に該当します。

また、取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用と、購入のときに必要となった費用を合計した金額です。
取得費は、負担した費用を証明できる領収書が必要になります。

もし、証明できる領収書などがない場合は、マンション売却額の5％を取得費として計算が可能です。
取得費を計算する際は、経年劣化によってマンションの価値が下がった分を減価償却費として取得費から差し引かなければならないため、注意が必要です。

また、譲渡所得はマンションを所有していた期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分けられ、それぞれ適用税率が異なります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは、以下の表を参考にしてください。

まとめ

マンションを売却したときは、譲渡所得の発生の有無によって、確定申告する必要があります。
申告は、税務署でおこなう方法とインターネットから手続きする方法があるため、ご自身に合った方法で申告をしましょう。
申告をするときは、必要な書類を集めておき、時間に余裕を持っておこなってください。

売却条件に影響する汚れの種類と対処法

マンションは築年数が経っているほど、壁や床に傷や汚れができたり、設備が劣化したりします。
売却に影響しやすい汚れは経年劣化にともなうものではなく、おもに手入れを怠ったために発生した汚れです。
経年劣化による汚れは築年数を見て許容できても、築年数や価格と実際のマンションの汚れに大きなギャップがあると売れない可能性が高まります。
手入れをしていないマンションでは、水回りに加えて居室にもカビが発生している場合があります。
換気が十分におこなわれていないと、壁の内側や天井裏にも湿気が溜まってしまうでしょう。

築年数が同じでも汚いと評価が低くなり、売り出し価格を高く設定できなかったり値下げ要求を受けたりします。
手入れ不足により付着した汚れやカビは、売却活動を始める前に取り除きましょう。

自分で掃除できる場所と対処法

手入れを怠ったのが原因の汚れへの対処法は、掃除や不用品の処分などです。
ハウスクリーニング会社に依頼する前に自分で対処すると、清掃費用を節約できます。

玄関

玄関は部屋の顔であり、来訪者の第一印象となるため、入念な掃除が欠かせない場所です。
不用品を処分して掃除をするとともに換気をおこない、においと湿気も除去します。
汚れだけでなく、部屋内の湿気やにおいが購買意欲を左右する要因になるからです。
玄関は、外部から入ったときの明るさが好印象につながるため、照明器具も掃除して電球を交換しておきましょう。

水回り

お風呂やトイレ、キッチンなどの水回りは汚れや劣化を気にする方が多く、内覧会で念入りにチェックを受ける場所です。
手入れを怠っていたときは、専用の洗剤を使って水垢やカビ、油脂汚れだけでも取り除きます。
水回りをきれいに見せるには、雑貨や小物を整理して収納スペースを広げてスッキリさせるのが効果的です。

窓ガラスと壁紙

窓ガラスや壁紙の汚れは、インターネットの物件情報に掲載した画像でわかるときもあるため、撮影する前にきれいにします。
内覧会では眺望を確認する目的で窓に近寄る方も多いため、内覧会前にも掃除しましょう。
壁紙は、専用の洗剤である程度の汚れは除去できますが、ペットのにおいやタバコのヤニなどのガンコな汚れは専門業者に任せるのが無難です。

ベランダ

ベランダの汚れはマンションの売却条件には影響しませんが、内覧会ではチェックする方が多い場所です。
自分で掃除する際は、水を使わないようにすると周囲の住人にも迷惑をかけません。
きれいにした窓ガラスを汚さないように、掃除する順番にも気を配りましょう。

不用品

不用品への対処は、マンション売却後の引越しを見据え、早期に取りかかるのがポイントです。
自治体やマンションの収集日を確認し、指定どおりに分別や梱包をしてから収集場所に持ち込みます。
大型のものや自治体が収集しない不用品は、専門の業者に依頼して搬出してもらうのも1つの選択肢です。
引き取り費用がかかるケースもあるため、事前に確認してから依頼しましょう。

内覧会では部屋内の収納場所を確認する方もいるため、引越し先に持ち込むものはトランクルームの利用も視野に入れます。

ハウスクリーニングを活用する

自分で掃除する時間を確保できない方や掃除しても汚れを落としきれなかったときは、ハウスクリーニングの活用がおすすめです。
室内の汚れやカビを専用クリーナーで除去するうえ、キッチンの換気扇や通風口など、手のかかる作業にも対応します。

とはいえ、汚れがひどいままだったり広範囲を依頼したりすると費用が高額になるため、自分で対処できなかった場所だけに限定して依頼しましょう。
不用品の処分や床材の傷を修復できるかなど、可能な作業内容を事前に確認してから依頼すると、複数の業者とやり取りする手間を省けます。

共用部分は管理会社に相談する

マンションの部屋は自分で掃除できますが、共用部分の維持管理作業は管理会社が対応しており、自分では対処できません。

とはいえ、内覧に訪れた方はエントランスやエレベーターを利用し、廊下を通って部屋まで到達します。
通過する際に自転車置き場やゴミの収集場所をチェックして、物件選びの参考にする方も少なくありません。

そこで、近隣のマンションよりも汚れが気になるときは、管理会社に共用部分の掃除を依頼してみましょう。
入口にあるポストは共用部分になりますが、自分のものだけは掃除しておくのも一案です。

汚いマンション売却の難しさとは？

築年数が経過していても、手入れが行き届いたマンションは、短期間で成約する見込みが高くなります。

しかし、汚れの目立つ物件は買い手が見つかりにくく、売値を引き下げなければ見向きもされないケースが少なくありません。
マンションの購入を検討している方は、立地や築年数に見合った価格の物件を探しており、同じ条件であればよりきれいな物件が好まれます。

中古マンションの、立地が良いから売れ、築年数が浅いほど資産価値が高まる時代は終わりました。
購入希望者は、個々の物件に対して評価をおこない、その中から価格に見合った物件を購入します。
立地や日当たりなどが好条件の物件でも、汚いだけで資産価値が下がって買い手がつかなくなるのが、マンションを売却する難しさです。

売れない汚いマンションを手放す3つの方法

汚いマンションが売れにくいと知っていても、手放したいときはあるでしょう。
少しでも高額で売りたいときや安くても短期間で売却したいときなど、要望に応じた方法をご紹介するので、参考にしてみてください。

不動産会社に仲介を依頼する

仲介とは、不動産会社にサポートや所有者との橋渡しをしてもらって、マンションを売却する手法です。
依頼すると、マンションの購入希望者を募る目的で、買い手を引き寄せる販売戦略を提案してもらえます。
汚い物件でも周辺の相場とかけ離れた金額での取引になる事例は少ないため、汚いマンションを高値で売却したい方に向いています。

しかし、購入希望者が見つかるまで時間がかかるケースも多く、販売活動を短期間で済ませたい方には向きません。
売買契約成立後に不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりませんが、販売活動や価格交渉など面倒な作業を任せられるのはメリットです。

不動産会社に買い取りを依頼する

買い取りとは、不動産会社にマンションを売却すると、購入した会社が修繕や改修工事を済ませてから販売する手法を言います。

工事代金を不動産会社が負担するため、仲介での取引よりも安価になるのがデメリットです。
購入相手が決まっており、内覧会が不要になって引き渡しまでの期間を短縮できるメリットがあります。
不動産会社によっては不用品の処分もおこなっており、片付ける時間や手間をかけたくない方におすすめです。

不動産会社の買い取りは、所有するマンションを短期間で現金化したい方や、遠方への転勤が決まっているなど売却先の選定に時間をかけられない方に向いています。

法人や個人に無償で譲渡する

不動産会社を介して所有するマンションを売却する以外に、ゼロ円で引き渡す方法も検討しましょう。

マンションは、所有しているだけで立地や築年数に応じた固定資産税を納税しなければなりませんが、手放すと負担を軽減できます。
無償譲渡に合意する相手を自分で探さなければならない点や、部屋内を清掃するなど手間がかかるのはデメリットです。

とはいえ、転居先を確保済みの方や所有していても居住していない方は、固定資産税を軽減できるほうがメリットは大きいでしょう。
見知らぬ人に売るより、付き合いのある会社や団体、個人に譲りたい方におすすめの方法です。

汚いマンションを売却するための3つのポイント

売却したいマンションが汚いときは、通常の方法では買い手がつきにくくなるため、売るためのポイントを把握しておくと役立ちます。
販売戦略の立案に欠かせないデータの収集方法に加え、売却を依頼する不動産会社の選び方も重要です。

周辺のマンション相場を把握する

汚いマンションを売却する際、売り出し価格を相場よりも下げておくと、買い手がつきやすくなります。

その際、どのくらい価格を下げるかを決めるには、周辺のマンション売却相場の把握が欠かせません。
立地や所在地、物件の築年数や間取りなどの項目が似ている物件を探して価格を確認するのがポイントです。
条件の似ている物件よりも価格を下げて売り出す方法と、同程度の金額でスタートして、値下げ交渉に応じる方法があります。
値下げ交渉で妥結する目安を周辺の相場を参考に前もって決めておくと、価格を下げ過ぎてしまうリスクを回避できるでしょう。

経験豊富な不動産会社に依頼する

仲介を依頼する不動産会社は、地域の実情に詳しい会社から探しましょう。
地域のニーズを把握しており、販売戦略を立案する際、的確なアドバイスを受けられるからです。

なかでも、経験豊富な会社に依頼すると売却方法のポイントを心得ており、安心して交渉を任せられます。
不動産会社を探す際は、公式ホームページに掲載された実績を確認したうえで、評判や口コミ情報を確認するやり方がおすすめです。
不動産会社選びを誤ると、販売期間の長期化や売れ残るリスクが高まります。

リフォームは見送るのが無難

汚いマンションは掃除するより、リフォームしてから売り出すと高額で売れると考える方もいます。

しかし、リフォーム工事代金を売却価格に上乗せできるとは限りません。
どれだけきれいにしても、周辺の相場よりも高額になると売れ残る心配があります。
自分好みにリフォームしたい方は安い物件を狙う傾向があるため、リフォームして高くなると逆に売れにくくなる場合もあります。
所有者の判断でリフォームしてしまわず、工事を依頼する前に不動産会社に相談してみましょう。

リフォーム向け物件に売り出すときは、不用品を処分するだけで準備が整います。
売却価格は安くなっても、内覧会の準備や掃除する手間を省けるのはメリットです。

まとめ

汚いマンションを売却したいときは、自分で不用品の処分や掃除をするとハウスクリーニング費用を節約できます。
掃除をしても除去できない汚れやカビは、ハウスクリーニング会社への依頼も検討しましょう。
売れ残るリスクを回避するには、マンションのある地域に精通した、経験豊富な不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

農地転用許可制度の概要

農地を農業以外の用途で使用する際には、勝手に変更してよいわけではなく、転用許可を得なくてはなりません。
農地転用許可制度の概要として、農地転用の内容と許可を得る方法、許可する権利があるのは誰かを解説します。

農地転用とは

農地転用とは、農地を宅地・店舗・駐車場など、農業以外の目的で使用する行為です。
農地であるかは、登記上の地目ではなく、現況でどのように使われているかで判断されます。
登記上の地目が原野などの農地以外であっても、田畑として使用されていれば農地と判断されるため注意が必要です。
農地の転用は農地法で規制されており、個人の都合で自由にはできません。

農地法とは、食料自給率が低い日本で、食料の安定供給や国内の農業生産力を守るために定められた法律です。
農業の生産力確保の面で農地転用は望ましくないものの、現実的な問題として転用せざるを得ない状況もあるでしょう。
理想と現実をすり合わせるために、農地転用に際しては、農地法による一定の基準が設けられています。

農地転用の許可を得る方法

農地転用の許可を得るには、農地法に定められた方法で許可を得なくてはなりません。
農地転用の許可を得る際は、転用する者が誰かによって、該当する農地法の条文が異なります。
所有者が自らの農地を転用する場合には、農地法第4条の許可が必要です。
企業が農地を買い上げてマンションや商業施設を建てるケースなど、転用して利用するのが目的で農地を買ったり借りたりする場合には、第5条が該当します。

第4条の申請書に記載する申請者は農地所有者のみですが、第5条の申請書には、農地所有者と転用事業者の両方の記載が必要です。

また、農地の所在地が都市計画法でどのような区域に指定されているかによっても、手続きの方法は異なります。
都市化を推進する市街化区域では届出書を提出するだけで済みますが、それ以外の市街化調整区域などでは許可が必要です。

農地転用の許可権者

都道府県知事か、農林水産大臣から指定を受けた市町村の長が農地転用の許可をおこないます。

4ha以下の場合は、市町村の農業委員会を通じて、都道府県知事の許可が必要です。
4haを超える場合には、同様の手続きに加えて、農林水産大臣との協議がおこなわれます。
平成28年4月に農地法が一部改正され、農林水産大臣が指定する市町村にも、都道府県と同じ権限が与えられました。
市街化区域以外では農地転用に許可が必要ですが、国や地方公共団体がおこなう場合や土地収用される場合など、許可を得る必要がないケースもあります。

農地転用許可の基準

転用許可に用いられるのは、立地基準と一般基準の2つの基準です。

立地基準では、優良性や周囲の状況によって農地を5つの区分に分け、区分ごとに許可要件が定められています。

一般基準で判断されるのは、転用後に目的を実現する確実性や、周辺農地へ差し障りが出ないように適切な措置がとられているかなどです。
一般基準よりも、立地基準のほうが重視される傾向にあります。
転用する予定の農地の立地によっては、検討する余地もなく許可を得られない場合があるためです。
立地基準の審査のほうが先におこなわれるため、立地基準を満たしていなければ、一般基準の審査は受けられません。

立地基準で転用許可がおりない土地

立地基準は農地の優良性や、周辺土地の利用状況によって5つの区分に分けられており、区分ごとに許可要件が定められています。
立地基準での5つの区分のうち、原則的に許可がおりないのは、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地の3区分です。

農用地区域内農地

都道府県が指定する農業振興地域のなかで、市町村の農業振興地域整備計画でも農用地区域に指定されたエリアにある農地です。
農地のなかでも特に生産性が高く優良な土地で、長期にわたって農業の振興を図る地域でもあるため、転用許可は原則認められません。
農業用施設や農産物の加工・販売施設などに限り、例外的に許可される場合があります。

甲種農地

市街化調整区域にあり、農業を営むにあたって優れた条件を備えている農地です。
農業公共投資を受けて8年以内の農地や、高性能な農業機械での営農が可能な農地などが指定されています。
この区分の農地も、原則的に転用許可はおりません。
農用地区域内農地と同じく、農業用施設などの指定用途に用いる場合は、例外的に認められる場合があります。

甲種農地では、土地収用事業の認定施設や、農業振興のための公共性の高い施設なども例外的に認められる施設とされています。

第1種農地

おおむね10ha以上の集団農地で、農業公共投資の対象とされている農地や、生産性が高い農地です。
第1種農地も、転用許可がおりないのが原則です。
甲種農地と同様に、土地収用事業の認定施設や農業に関わりのある公共性の高い施設などは例外的に認められる場合があります。

立地基準で転用許可を受けられる土地

立地基準による判断で、転用許可を受けられる可能性があるのは、第2種農地と第3種農地です。
第2種農地は条件によっては許可がおりないケースもありますが、第3種農地は原則的に転用許可を受けられます。

第2種農地

農業公共投資の対象とならない生産性の低い農地や、将来的に市街地として発展する可能性があるエリアの農地です。
農地以外の土地や第3種農地では、目的の建物や設備を作るのが難しい場合に、転用が認められます。
第3種農地で転用できれば第2種農地を転用するよりも農業への影響が少ないため、第3種農地で目的の実現が可能と判断されると許可はおりません。

第3種農地

都市としての機能が整っており、市街化が進んでいる区域にある農地です。
具体的には、300m以内に鉄道の駅や市役所などの公共施設があったり、街区内で宅地の面積が40％を超えていたりする土地などを指します。
第3種農地では、転用許可が認められるのが原則です。

一般基準での判断のポイント

立地基準で転用可能と判断されると、次に一般基準での審査がおこなわれます。
一般基準による判断のポイントは、転用後に事業をおこなう確実性と周辺農地への影響、一時的に転用する場合は原状回復の確実性です。

転用の確実性

資金計画を記載した事業計画書の提出が求められ、過去の実績などからも、資金力や信用があるかの判断がおこなわれます。
事業内容が他の法令に違反していないか、所有権や貸借権などの転用の妨げになる権利を持つ者から同意を得ているかなども、確実性を判断する基準です。

周辺農地への影響

周辺農地に土砂の流出や崩壊などの災害が生じる可能性や、農業用水の排水機能に差し障りがないかなどを確認します。
日当たりや風通しなども含め、周辺農家の営農条件へ悪影響がないかが、判断のポイントです。

一時転用の際は原状回復の確実性

建設工事中の現場事務所や資材置き場など、一時的に農地を他の目的に使用するケースもあるでしょう。

一時転用とは、農地に戻す前提で一定期間に限り、農地を農地以外の土地とする行為です。 期間が終了したときに、農地への原状回復が確実におこなえるかを判断します。

農地転用許可手続きの流れ

農地転用許可手続きは、農地が市街化区域にあるか、それ以外の区域にあるかで異なります。

申請をおこなうのは、農地法第4条では土地所有者などの農地を転用する者、第5条では農地の権利を譲渡する者と譲渡を受けて転用する者です。
いずれの場合も、農地が所在する市町村の農業委員会の窓口で申請します。

市街化区域に農地があるケース

市街化区域に転用する農地がある場合は、許可を得る必要はありません。
農地がある市町村の農業委員会に届出書を提出して、受理されれば転用できます。
申請の締め切り日が毎月設けられており、締め切りを過ぎると書類審査の開始が1ヵ月遅れるため、急ぐ事情がある場合は注意しましょう。

市街化区域外に農地があるケース

都市計画法で市街化を抑制すべき区域と指定されている市街化調整区域や、市街化区域・市街化調整区域のどちらにも区分されていない地域の転用には許可が必要です。
転用許可を得る手続きの流れは、面積によって異なります。

30a以下の土地では、申請を受けた農業委員会は、意見を付けて都道府県知事に申請書を送付します。
申請書を受けた都道府県知事が判断して、申請者へ許可などの通知をするのが基本的な流れです。

30aを超える土地の場合は、都道府県知事に意見付きの申請書を送る前に、都道府県農業委員会ネットワーク機構の意見が聴取されます。

4hを超える面積の土地を転用する際には、上記の手続きに加えて、都道府県知事と農林水産大臣との協議がおこなわれたうえで判断されます。

違反転用とその対応策

農地を転用する際には農業委員会への届出書の提出や、都道府県知事の許可が必要です。
許可を得ずに転用した場合や、申請したとおりに事業をおこなわない場合は、違反転用として指導・命令を受けたり罰則が適用される可能性があります。

違反転用が発覚するケース

違反転用が発覚するきっかけは、農業委員会によるパトロールや、違反に気付いた人からの通報などです。
知らずに転用していた当事者が、違反に気付いて申し出るケースもあります。

違反に気付くタイミングは、農地を相続したときや他の土地を転用しようとしたとき、許認可が必要な事業を始めようとしたときなどです。
相続の手続きを進めるうちに被相続人が無許可で転用していた事実が判明するケースや、申請手続きの際に役所から指摘を受けるケースがあります。
農地転用許可制度の内容を知らずに転用がおこなわれるケースがほとんどですが、悪意でおこなわれるケースがあるのも事実です。

違反転用の対応策

違反転用に気付いたときは、期限を設けて農地へ復元するよう指導がおこなわれます。
農地として原状回復したあとで、正しく農地転用の手続きをすれば、追認許可が認められるケースがほとんどです。
発覚時に建物があった場合は、原状回復にかかる経済的な損失は大きいでしょう。
どこまで原状回復をしなくてはならないのか、原状回復なしで追認許可が得られるかは、役所が判断します。

指導や勧告に従わない場合の対応策は、許可の取り消し処分や原状回復命令です。
この流れとは別に悪質なケースでは刑事告発も検討され、裁判で有罪になると、3年以下の懲役か300万円以下の罰金が課せられます。

まとめ

農地を農業以外の目的で使用する場合には、届出書の提出や都道府県知事の許可が必要です。
農地の生産性や周辺環境に基づく立地基準と、転用後の利用状況を確認する一般基準で、許可ができるかを判断します。
違反転用が発覚すると原状回復費用などの不利益が生じるため、転用する際は正しい手順でおこないましょう。

農地に相続税はかかる？概要を説明

農業従事者にとって、農地の相続税が発生するかどうかは重要な問題です。
前もって知っておくことで将来的な節税や土地利用プランの設計にも役立つでしょう。

まずここでは、農地と相続税のそれぞれの概要をご説明します。

農地には相続税がかかる

相続税は、亡くなられた親族などからお金や土地などの財産を相続した場合に、財産に対してかかる税金です。
農地も価値ある財産の1つですから相続税がかかる対象となります。
土地が評価されるときには、土地の大きさの他にも形や立地など複雑な要因が絡むため、込み入った計算が必要な場合が多いです。
ご自分で要因を見極めて、正確に計算するのが難しいと感じたときには税理士や行政書士などの専門家に依頼するのも1つの手です。

相続税の決定手順について

相続税は財産全体の評価に基づいて計算したうえで決定されるため、農地の価値だけでは求められません。

ただし、この計算には、貯金や不動産のような価値があるものだけでなく、借金などの負担も含めたすべての財産が計上されることに注意が必要です。

農地かどうかの判断基準

相続する土地がどういう土地なのかは、課税時期の現況によって決まります。
したがって、相続されるときに農地に利用されていれば農地と判断されます。

また、仮に登記簿上で農地であっても、今は他の用途に利用している土地であれば農地扱いはされません。
ただし、財産としての価値は立地条件や農地の種類によって評価方法が異なります。

農地の相続税の評価方法

農地にかかる相続税は適正に評価し、把握することが重要です。
国税庁の区分する農地の種類によって税の評価方法が異なります。

また、生産緑地という優遇措置が受けられる土地もあります。
ここでは、農地の種類とそれぞれの場合の評価方法、そして生産緑地についてご説明します。

農地の種類

まずは、農地の種類を確認しましょう。
これによって税額が変わるため、重要な項目です。
国税庁による農地の評価上の区分は4つあります。
それは、以下の４つです。

● 純農地
● 中間農地
● 市街地周辺農地
● 市街地農地

純農地が自然が多い山や田畑にあり、市街地農地が都市の近くにあるイメージです。
この区分の認識を誤るとかかる税額も異なるため、特に注意しましょう。
農地の種類は、国税庁の倍率表によって確認できます。

純農地の評価方法

純農地は他への転用が難しい土地であり、相続税評価が区分のなかではもっとも低いです。 したがって、かかる税金はもっとも低くなります。

計算方法は、固定資産税評価額に、一定の倍率をかけて計算する「倍率方式」です。
固定資産税評価額は、固定資産税の通知書に記載されています。
一定の倍率は、国税庁の路線価図・評価倍率表で確認できます。
同じ地域にある農地であっても、田や畑といった地目ごとに倍率が異なるため、注意しましょう。

中間農地の評価方法

中間農地は許可によって宅地への転用が可能な土地です。
これも純農地と同様に、固定資産税評価額に一定の倍率をかけた倍率方式での計算で評価されます。

ただし、倍率は純農地よりも高くなるため、かかる相続税も高くなります。

市街地周辺農地の評価方法

市街地周辺農地は市街化傾向が強い場所にあり、宅地への転用が原則可能な土地です。
市街地周辺農地の評価額は、次節で説明する市街地農地として扱った場合の相続税評価額を計算し、それを0.8倍して算出します。
市街地農地に準ずるとして、倍率が高いけれど、0.8倍することで市街地農地よりも倍率を下げているイメージです。

市街地農地の評価方法

すでに栄えている地域やこれから市街化が進んでいく地域を市街化区域といいます。
市街化区域内に存在している農地は市街地農地です。

他にも、宅地等への転用許可が降りている、農業委員会に届け出れば転用許可が得られる、または許可の必要がないなどの場合に市街地農地として扱われます。
相続税評価が区分のなかではもっとも高いが、他への転用が容易なのが特徴です。

市街地農地の評価方法には「倍率方式」と「宅地比準方式」の2つがあります。
まず、道路に面する土地の1 m2あたりの評価額で表される路線価がない倍率地域では、倍率方式を用います。
倍率方式の計算は上記の場合同様で、固定資産税評価額に一定の倍率をかけたものです。

ただし、倍率地域でも、評価倍率表に比準と書かれていれば宅地比準方式になります。
宅地比準方式は、
（宅地であるとした場合の1 m2あたりの価額－1 m2あたりの造成費）×地積 の計算式で評価額を算出します。
「1 m2あたりの造成費の金額」は、整地や盛土などの宅地を造成するためにかかる費用がおおむね同一とされる地域ごとに国税局長によって決められています。
国税庁の宅地造成費の金額表には都道府県別でまとめられていますから、ぜひご確認ください。

また、倍率地域で宅地比準方式を取っている場合は「宅地であるとした場合の1 m2あたりの価額」が異なります。

これは、その農地に最も近接していて、なおかつ道路からの位置や土地の形状などの特徴が最も類似する宅地の評価額（固定資産税評価額 × 倍率）をもとに計算します。

生産緑地について

農地の評価上の4つの区分は上記で説明しました。
この区分とは別で評価されるものが生産緑地です。
生産緑地とは、生産緑地法により定められている、都市の緑地保全や農業の振興を目的に設定されている土地です。
農業以外への利用が厳しく制限される代わりに、固定資産税や相続税の優遇措置を受けられます。

また、生産緑地の指定から30年間が経過すると市町村長に対し「買取りの申出」ができる制度があります。
生産緑地での評価額の計算方法は、生産緑地でない場合の価額 × 下記の該当箇所の割合です。

①課税時期において市町村長に対し買取りの申出ができない生産緑地では、買取りの申出ができるまでの期間で決まります。

 ②課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができる、または申出がおこなわれた生産緑地では、割合は95%です。
以上のように、申出できるまでの期間が長いほど割合が下がるため、評価額が下がります。
申出ができる、またはおこなった状態ですから、①の場合よりも評価額が高くなっていることがわかります。
つまり、生産緑地に指定されてからの日が浅いほど、軽減される割合が高くなると言えます。

納税猶予の節税対策に使える特例

農業相続人が農地を相続した場合には、納税猶予ができる特例があります。
農業相続人とは、農地を相続して、農業を営む、または特定貸付けをおこなう後継者です。
この特例の適用要件や手続き、打ち切り条件、納税免除条件についてくわしくご説明します。

特例の適用要件

特例を適用するには、①被相続人、②相続人、③農地の3つがそれぞれ要件を満たす必要があります。