● 生産緑地を宅地に変更できるのか
● 宅地転用するときの条件は？
● 宅地へ転用するのに費用はかかるのか？
農業は日本における大切な産業の1つですが、近年高齢化や後継者の問題など、厳しい課題が山積しています。
農業経営されている土地のなかには生産緑地に指定されている農地がありますが、何らかの理由によって宅地への転用を考えている方もいるでしょう。
この記事では、生産緑地を宅地に変更できる条件のほか、宅地転用のメリットとデメリットや手続きの流れも説明するので、参考にしてください。
この記事でわかること
● 宅地転用のメリットとデメリット
● 宅地転用する手続きの流れ
生産緑地を宅地に変更することはできますか？
親から引き継いだ農地が生産緑地に指定されていた場合など、生産緑地に詳しくなく、宅地へ変更できるのかがわからない方もいるでしょう。
ここでは、生産緑地の概要や宅地に変更できる条件などについて説明します。
生産緑地とは
土地は、都市計画法により都市計画区域と都市計画区域外に分かれるとともに、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域のほか非線引区域に区分されます。
市街化区域は優先的に市街化を進める地域で、市街地が形成されている地域や10年以内に市街地の形成が予定されているエリアです。
生産緑地とは、都市計画法に基づいて指定されている市街化区域内の農地を指します。
指定を受けると固定資産税などの税金が軽減されますが、建物の建築や売却などが規制され、一定期間は農業を経営しなければなりません。
固定資産税の軽減としては税額が10分の1程度に軽減され、三大都市圏では100分の1ほどに抑えられているケースもあります。
また、相続税に関しては納税猶予制度の適用により、相続人が引き続き農業を経営し、条件を満たせば相続税の猶予を受けられます。
生産緑地の指定解除により宅地へ変更可能
生産緑地に指定されているままで、農地を宅地へ変更するのは認められません。
宅地にしたいときには生産緑地の指定解除が前提になり、手続きを進めるには要件を満たすなど、高いハードルの突破が求められます。
また、税の優遇措置が解除されるほか、宅地としての売却を計画しても思いどおり売れるとは限らない点にも注意しましょう。
生産緑地を指定解除する要件
指定を解除するにあたって3つの要件が定められており、このうち、いずれかを満たすと解除できる可能性が出てきます。
一方で、いずれの要件もクリアできないときには、指定の解除は困難でしょう。
指定日から30年経過
生産緑地として指定を受ける期間は30年であり、指定告示日から30年の到達によって生産緑地の指定を解除できるようになります。
ただし、30年の経過と同時に生産緑地としての指定が自動的に解除されるわけではありません。
指定の解除を望むときには、規定に基づいて手続きを進める必要があります。
手続きを進めない限り営農の義務は継続され、新たな建築物の建設や宅地転用などに対する行為制限を受けたままになってしまいます。
農業経営が困難な障害や疾病
指定されている農地において農業を経営している主たる従事者が、障害や疾病によって農業を続けられない状況になった場合は、指定解除できるようになります。
農業経営が困難な障害や疾病として該当するのは、両目の失明のほか、腕や足の喪失、精神の著しい障害、1年以上の入院を要する病気などです。
なお、障害や疾病にかかった事実を証明するうえで農業委員会から証明書を交付してもらう必要があり、農業委員会による現地調査などがおこなわれます。
主たる従事者の死亡
主たる従事者が亡くなったケースも、指定を解除できる要件です。
生産緑地の指定を受けるときには、土地とともに申請者となった主たる従事者に関しても審査されています。
対象者であった主たる従事者が亡くなると、指定を受けたときと状況が大きく変わってしまいます。
複数の主たる従事者によって経営されていても、残された方だけで経営するのが困難なケースもあるでしょう。
経営困難な状況は、指定解除の要件として認められています。
生産緑地宅地転用のメリットとデメリット
ここでは、生産緑地の指定を解除したうえで、農地を宅地へ転用する場合のメリットとデメリットについて説明するので、参考にしてください。
自由に利用可能
生産緑地の指定解除によって、新たな建築物の建設や宅地転用などに対する行為制限を受けなくなります。
対象の土地を自由に利用できるようになり、マイホームだけではなくアパートを建設し、賃貸経営も可能です。
買い手を見つけられるのであれば、売却するうえでの制限もありません。
土地の一部を売却したうえで、残りの敷地にマイホームやアパートを建設するプランも考えられるようになります。
ただし、建築基準法や国土利用計画法など、他の法律やルールを守る必要がある点には注意してください。
離農による負担軽減
農業は大切な産業の1つではありますが、過酷な重労働が必要となるため、高齢になると心身への影響が生じる可能性があります。
また、営農には豊富な知識と経験が求められ、後継者に負担を強いるのを心苦しく感じている農家もあるでしょう。
そのようなケースでは、生産緑地の指定解除にともなって農業をやめられる点は大きなメリットといえます。
固定資産税の増減
農地を売却できると固定資産税や都市計画税を支払わなくて済みます。
ただし、生産緑地の指定解除に向けて市区町村に対して買取申請をしても、市区町村による買取や他の農業者への斡旋が成立するとは限りません。
したがって、買い手を見つけられずに指定解除した土地を所有したままでいると、固定資産税などの軽減措置が解除になって高額の納税を求められるようになります。
税額は、農地として支払っていた金額の10倍近くに増え、三大都市圏では100倍ほどになるケースも考えられます。
固定資産税などの負担を回避するには早めの売却が必要であり、安い価格での取引を持ちかけられる可能性もあるでしょう。
相続税の猶予が打ち切り
生産緑地におけるメリットの1つに、相続するときに納める相続税が優遇措置によって猶予される点があげられます。
生産緑地の指定を解除すると、猶予されていた相続税額に利子税を加算して支払う必要があり、この点は指定解除におけるデメリットです。
なお、相続時点まで訴求する取扱いになっており、猶予されていた納税額が3,000万円で10年間の猶予期間があったケースでは利子税だけでも840万円ほどになります。
他の農業者への斡旋が成立すると売却代金で支払えるかもしれませんが、買い手がみつからないときには負担が重くのしかかるでしょう。
生産緑地宅地転用の条件と手続き
ここでは、生産緑地の指定を解除したうえで、農地を宅地へ転用するときの条件と必要な手続きについて説明します。
解除の条件を確認
生産緑地の指定を解除するときには、解除要件を満たしている点を確認するのが重要なポイントです。
農業委員会により現地調査などがおこなわれる可能性が高く、例えば主たる従事者が亡くなったとしても、他の従事者によって営農可能な状況のときは認められません。
したがって、解除要件に該当するのか事前に農業委員会へ相談しておくのが得策です。
自治体へ買取の申出
生産緑地の指定を解除するうえでの手続きとして、市区町村に対して買取を申し出なければなりません。
申出には、農業委員会による主たる従事者証明書が必要になります。
このほか、所有権者と申出地に所有権以外の権利を持つ全員の同意書や、印鑑証明書などの提出も求められるでしょう。
市区町村は、申出を受けてから1か月以内に買取の有無を判断し、買い取らないときには他の農業従事者へ斡旋をおこないます。
買取通知
市区町村が買い取ると判断したときには申出から1か月以内に通知が申請者に届き、買取価格の協議に入ります。
買取価格は時価を基準にした協議により決まるものであり、思いどおりの金額になるとは限りません。
また、市区町村が買い取らず、他の農業従事者に対する斡旋にあたっても1か月以内に通知を受けます。
斡旋が成立すると生産緑地のまま売却になりますが、売却価格の折り合いがつかずに不調に終わるケースも多いです。
なお、申出から3か月経過しても成立できない段階になると、生産緑地法の行為制限が解除になります。
生産緑地の指定解除を進めるにあたって、解除要件を満たしているだけではなく、解除後の売却先の見込みがない条件下においては厳しい現実に直面するかもしれません。
生産緑地の相続対策とは？
ここでは、生産緑地に指定されている農地を相続するときの手続きや税金などに対する対策について説明します。
生産緑地の指定を継続して維持する
生産緑地を相続したときには、法務局に対する不動産登記と農業委員会への相続届出をおこなってください。
相続に関する不動産登記は、相続を知った日から3年以内におこなう必要があります。
登記には、被相続人の戸籍謄本のほか、すべての相続人の戸籍謄本と住民票などの添付が求められるとともに、登録免許税の納税を求められる点に注意しましょう。
農業委員会への相続届出は、おおむね10か月以内とされており、生産緑地の指定継続によって新たな建築物の建設や宅地転用などに対する行為制限が引き継がれます。
一方で、固定資産税や相続税などの優遇措置も継続され、固定資産税の税額は10分の1程度に抑えられ、三大都市圏においては100分の1ほどになるケースもあります。
また、相続税における納税猶予制度を適用でき、農業投資価格を超えた分の課税価格に対する納税を猶予される点は生産緑地の指定における大きなメリットです。
相続人が農業経営を継続している限り納税が猶予になり、税負担を軽減できるでしょう。
生産緑地の指定を解除して売却する
生産緑地を相続しても営農が困難なときには、市区町村に対して買取申出をおこない、指定を解除して売却するのも1つの方法です。
市区町村が買い取るときや他の農業従事者に斡旋できるときには、売却代金が手に入るでしょう。
ただし、斡旋が不調に終わり、農地における行為制限が解除されるケースも少なくありません。
指定が解除されると固定資産税が農地評価のときに比べて10倍程度に増えるほか、三大都市圏では100倍近い金額になる可能性があります。
さらに、相続税の支払いも発生し、税の負担が家計に影響するかもしれません。
税の負担を考えると早期の売却に取り組み、売却代金によって支払いに対応できるよう身構える必要があるでしょう。
まとめ
農業を経営していくには知識や経験が必要なため、従事した経験がない方が突然生産緑地を相続しても、継続は厳しいかもしれません。
生産緑地の指定を解除する要件を満たしているときには、指定解除によって農地を宅地へ転用するのも1つの選択肢になるでしょう。
ただし、市区町村が買い取ってくれず、他の農業従事者への斡旋も不調になるケースもあります。
固定資産税や相続税の負担は重く、売却先を早期にみつけるよう取り組むのが得策です。
