マンション売却時におこなう確定申告のポイントは？必要書類や税金を解説｜大阪市で長屋・連棟戸建て等の不動産買取

● マンション売却時の確定申告について詳しく知りたい
● 確定申告に必要な書類がわからない
● マンションを売却したときにかかる税金を知りたい

こちらの記事では、マンションを売却したときの確定申告を解説します。
マンション売却前に申告に必要な書類や手続きの流れを把握しておくと、スムーズな申告がおこなえるでしょう。

この記事でわかること

● マンション売却時におこなう確定申告の流れやポイント
● 確定申告に必要な書類
● マンション売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

マンション売却をしたときは確定申告が必要？

確定申告は1月1日〜12月31日までの所得を税務署に申告し、所得税を納付するものです。
申告できる期間は、翌年の2月16日〜3月15日までの1ヵ月間が原則で、暦の関係などによって多少期間の変動があります。
マンションを売却して得た所得は、税務署に申告する必要があるため注意が必要です。
ただし、マンションを売却して所得を得た場合でも、申告が不要な場合があります。
ここでは申告が必要な場合と不要な場合に分けて解説します。

譲渡所得が発生したときは確定申告が必要

マンション売却で譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。
期限までに申告をしなかった場合、期限後申告の対象となり、延滞税や無申告加算税などのペナルティが発生するため、注意が必要です。
延滞税の税率は、期限の翌日から2ヵ月が経つ日まで年7.3％となっていて、2ヵ月が経った日以降は年14.6％となります。
無申告加算税の税率は、納付しなければならない税金の50万円までの額に15％、50万円を超える部分の額には20％の金額が加算されます。

ただし、納付の期限を過ぎても、税務署から通知を受け取る前に自ら申告をした場合は5％となります。

また、期限から1ヵ月以内に自ら申告している場合は、無申告加算税は課税されないため、申告期限を過ぎてしまったときは早めに申告しましょう。
期限内に申告する意思があったと税務署に認められた場合も無申告加算税は課税されません。

譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要

マンション売却で譲渡所得が発生しなかった場合は、確定申告は不要です。

譲渡所得税とは、譲渡所得のプラスの部分に課税されるもののため、譲渡所得が発生していない場合、課税対象の税金がありません。

ただし、譲渡所得が発生していない場合でも、申告をすると納税額を減らせる可能性があります。
マンションを売却して損失となっても、必要な条件を満たしていると確定申告で還付金が返ってくる場合があるため、損失が出ても申告をおこなうのがおすすめです。

マンション売却時の確定申告のポイント

マンションを売却して確定申告をする際は、いくつかのポイントがあります。
確定申告のポイントを押さえておくと、申告が手軽にできたり、条件を満たしていると節税ができたりするメリットがあります。
確定申告をおこなう際のポイントを押さえたうえで、申告の準備をしましょう。

時間に余裕を持って確定申告書を作成する

確定申告は申告できる期限が決まっており、期限内に申告しなかった場合は、税金が上乗せされるリスクがあります。

特に、マンションを売却したときに申告をする際は、マンションの売買契約書や売買にかかった費用の領収書などの書類が必要です。
手続き時に受け取った書類はすべて保管し、仕事などで忙しい場合でも、確定申告が始まるまでの間にあらかじめ必要な書類を確認しましょう。
必要な書類が手元にあると、スムーズに申告書の記入が進むため、余裕を持った申告が可能です。

確定申告書の一部はWebで作成できる

確定申告書の一部は、国税庁の確定申告書作成コーナーを利用すると、Web上で簡単に作成できます。
Webでの申告は、申告書類の送料が不要であったり申告書類の控えがすぐに入手できたりと、忙しい方には多くのメリットがあります。

また、画面の案内に従って、金額を入力するだけで申告書の作成ができるため、書面に記入する方法よりも簡単に作成が可能です。

控除や特例を利用して節税をする

マンションを売却したときは、条件を満たしている場合、控除や特例を利用すると支払う税金を減らせる可能性があります。
マンションを売却したときの控除や特例の1つが、3,000万円特別控除です。
3,000万円特別控除とは、マンションを売却したときに譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けられるものです。

しかし、自宅として利用していたマンションを売却した場合のみなどの条件があります。

ほかにも、マンションを売却したときは、軽減税率の特例が適用できるケースがあります。

軽減税率とは、一定の条件を満たしていると、譲渡所得の税額を通常の税額より低い税率で計算ができるものです。
軽減税率を利用するには、3,000万円特別控除と同じく、自宅として利用していたマンションである必要があります。

さらに、3,000万円特別控除と軽減税率は併用できる場合もあるため、併用できるケースであれば、支払う税金が大幅に抑えられるでしょう。

マンション売却時の確定申告の流れ

確定申告は税務署でおこなう方法とe-Taxを利用しておこなう方法の2種類あります。
それぞれの申告方法の流れを把握して、ご自身に合った方法で確定申告を行ってください。

税務署で確定申告をする場合

税務署で確定申告をする場合は、税務署の窓口に赴くか、郵送で提出する方法があります。

税務署の手続きでは、まず申告に必要な書類を準備する必要があります。
申告書や領収書などを用意してから申告書を作成し、提出する書類に不備がないかを確認してから申告書を提出して申告が完了です。

e-Taxを利用して確定申告をする場合

スマートフォンやパソコンを利用して、e-Taxで確定申告ができます。

e-Taxとは、インターネットから申告が可能なもので、インターネットさえつながっていればどこにいても申告が可能です。
e-Taxを利用するには、利用者識別番号が必要なため、マイナンバーカードを使用してアカウントを登録します。
e-Taxで手続きをおこなう流れは、まず利用者識別番号と電子証明書の取得をしたあと、確定申告をおこなうアプリやソフトを選びます。

そのあと、申告する申請データを作成して申請データに不備がないか確認し、データを送信すると確定申告が完了です。

マンション売却時の確定申告に必要な書類

確定申告をするときは、自分で準備しなければならない書類と税務署で取得する書類の2種類があります。申告期限に間に合わせるためにも、必要な書類をどこでどのように準備するかを把握し、早めに準備しましょう。

自分で準備する書類

マンション売却時の確定申告をおこなう際は、マンションを売却したときと購入したときの売買契約書の両方が必要です。
売買契約書は原本を用意する必要はなく、写しで問題ありません。

さらに、印紙税や仲介手数料など、マンションの売却にかかった経費の領収書が必要になります。
経費の領収書は譲渡所得を計算するときに必要となり、経費が多めにかかった旨を証明できると譲渡所得が減らせるため、譲渡所得税が抑えられます。
マンション売却時に発行された書類は、申告時に必要となるため、大切に保管しましょう。

税務署で取得する書類

税務署で取得する必要がある書類の1つに、国税庁のホームページや税務署で入手が可能な譲渡所得に関する内訳書があります。
譲渡所得に関する内訳書は、譲渡所得を計算する際に必要な書類のため、売買契約書や経費の領収書とあわせて準備しましょう。

譲渡所得に関する内訳書に記入する内容は以下の項目です。
● 売買契約日・引き渡し日
● マンションの所在地
● 買主の氏名・住所
● 譲渡費用
● 譲渡価額
● 取得費

マンションを売却・購入時に取得した書類を手元に用意して、内訳書を記入しましょう。
ほかにも、分離課税用の申告書第三表を国税庁のホームページや、税務署から調達する必要があります。

分離課税とはマンションを売却して得た所得を、給与所得などとは別にして、独自の税率で所得税の計算をする方法です。

申告書第三表は、売却で得た利益と給与所得を記入して、マンションの譲渡所得や譲渡価格から総合課税を合計した金額を計算します。

また、確定申告書Bも税務署で取得する必要がある書類の1つです。
確定申告書には、AとBの2種類あり、マンションを売却したときの所得を申告する場合は、確定申告書Bを使用します。
確定申告書Bは、譲渡所得に関する内訳書と申告書第三表と同じく、国税庁のホームページや税務署で入手可能です。
確定申告書Bに記入する内容は、氏名・住所・生年月日や収入金額などを記入します。また、個人番号を記入する必要があるため、マイナンバーカードを準備する必要があります。
個人番号がわからない方は、マイナンバーが記載された住民票を取得すると、個人番号の確認が可能です。

マンション売却の譲渡所得税の計算方法とは

確定申告時に必要となるマンション売却時の譲渡所得税には、細かな計算方法があります。
譲渡所得税を計算する際の参考にしてください。

譲渡所得税の計算方法

マンションを売却したときの譲渡所得は、マンションを売却した価格から譲渡費用と取得費を引いて算出できます。
譲渡費用とは、マンション売却にかかった費用です。
マンション売却時に支払った不動産会社への仲介手数料や、マンションの設備を修理した費用などが譲渡費用に該当します。

また、取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用と、購入のときに必要となった費用を合計した金額です。
取得費は、負担した費用を証明できる領収書が必要になります。

もし、証明できる領収書などがない場合は、マンション売却額の5％を取得費として計算が可能です。
取得費を計算する際は、経年劣化によってマンションの価値が下がった分を減価償却費として取得費から差し引かなければならないため、注意が必要です。

また、譲渡所得はマンションを所有していた期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分けられ、それぞれ適用税率が異なります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは、以下の表を参考にしてください。